中国住房存量测算：哪些地方房子多哪些地方少？

　　中国住房存量测算：过剩还是短缺？

　　来源：泽平宏观

　　文：恒大研究院 任泽平 熊柴 白学松

　　实习生姜文镪、范苗苗等对本文有贡献

　　导读

　　中国城镇有多少住房，是供给不足、供需平衡、还是供给过剩？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。

　　我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。本文是对土地部分研究的深化，我们估计了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况。研究结果表明，当前中国城镇住房并不过剩，未来中国房地产市场仍具有较大发展空间，但更须重视区域差异中的结构性机会。

　　摘要

　　中国有多少房子？官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，存在一定参考价值，但均存在明显问题。一是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。二是人口普查时公布的家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。三是官方公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据存在低估，无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。

　　中国城镇住房40年：从全民蜗居到基本适居。1）1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米，城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03。如不含学生及其宿舍，2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比为1.07。如果按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。2）中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。

　　3）房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，预计2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。从城镇化进程看，2017年中国城镇化率58.5%，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿，城镇人口年均增量将从2017年的2000多万逐渐降至2030年的不到1100万。从城镇人均住房使用面积看，当前美国67平，德国、法国均超过38平，日本33平，韩国28平，而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看，当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人，而中国2010年为3.09人。中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

　　地区层面：哪些地方房子较多，哪些地方较少？1）在省级层面，当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪津粤等3省不到28平方米。从不含学生及其宿舍的套户比看，东北地区套户比平均达1.17，青吉黑黔等4省套户比超过1.15，京津渝粤等4省低于1.0，上海略高于1。2）在地级层面，从包括学生及其宿舍的情况看，在全国337个地级单位中（不含三沙），既有87个城市人均住房建筑面积小于30平，也有35个城市人均住房建筑面积大于40平；既有90个城市的套户比（含学生及其宿舍）小于1，也有90个城市的套户比大于1.1，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.9、32.0、33.5平方米，套户比分别为0.97、1.02、1.06，一二线城市住房供给偏紧。

　　风险提示：因数据缺失及部分数据质量问题，本文使用了部分假设，相关估算可能存在一定偏差。

　　目录

　　1 中国城镇有多少房子？

　　1.1 现有城镇住房数据真伪识别

　　1.2 研究思路与主要假设

　　2 中国城镇住房40年：从全民蜗居到基本适居

　　2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.07

　　2.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房面积

　　2.3 中国房地产市场尚处白银时代，未来仍有较大发展空间

　　3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？

　　3.1 省级：东北三省套户比平均1.17，京津渝粤4省套户比低于1.0

　　3.2 地级：90城套户比小于1，一线套户比不超过1