3只低估值恒生物管指数成分股会是黄金坑吗？

股票行情  www.caiguu.com  发布时间：2021-05-06  文章来源：互联网  责任编辑：陈天杰

    2020年是物管股的丰收年，合共有 18 家内地物业管理公司在香港上市，是历年来最多；而且不少都录得数以倍计的涨幅。今年物管股的热潮有所冷却，然而恒生物管指数于 4月19日推出，有望令板块重新升温。

    恒生物管指数包含了 30只物管股，但大多数一线物管股市盈率都动辄 50倍以上。相比之下，指数中的低估值的二线股，会否更有升值空间？

    1.奥园健康

   

现价市盈率（倍）	预测市盈率（倍）	股息率（%）	股本回报率（%）	毛利率（%）
12.1	7.42	3.3	24.2	34.2

    去年一线物管股升势远胜二线，其一原因很可能是一线物管的在管面积更多。用数学语言来说「地方面积」是常数 constant，圈地更多的企业的优势绝对更大，后续发展空间亦更广。

    不过，奥园健康（SEHK：3662）受益于母公司中国奥园（SEHK：3883）的规模持续高增长，2020年在管面积规模同比大增 174.2%至4140万平方米，增幅在港股上市物管股中排首位。整体毛利率 34.2%，物管分部毛利率 31.1%，亦不亚于业内第一梯队。

    内地物管企业的业务主要都分为物管及商管两个分部。截至 2020年底，奥园健康的物管及商管的收入分别占总收入 76.3%和23.7%；当中物管分部收入同比升 66.3%至 10.75亿元（人民币・下同）；商管分部收入同比升 31%至 3.33亿元。

    商管业绩的增长稍慢是奥园健康为人诟病的地方之一，不过同时亦是最多人憧憬之处，因为集团聚焦「大健康产业」，重点拓展康养服务、医美服务以及中医药服务等服务。发展较慢，第一原因是相比一线，集团目前还有很大的圈地需求；第二原因是大健康产业本身就在改革途中，集团因而都一步一脚印，注重对内、对外的协同。

    去年集团就组建了一批由业界康养专家组成的专业管理团队，锁定了智慧康养、综合门诊、健康住宅等重点业务，并于地方政府辅助下打造广州市番禺区首个颐康中心「奥园健康幸荟里颐康中心」。集团大健康产业明显蓄势，而且细分业务多元，同时与多方协同，令集团的成长性及确定性可更看高一线。

    2.绿城管理

   

现价市盈率（倍）	预测市盈率（倍）	股息率（%）	股本回报率（%）	毛利率（%）
13.7	12.83	4.8	14.3	45.0

    去年，绿城管理（SEHK：9979）收入同比跌 13.8%至 19.16亿元；盈利升 35.3%至 4.39亿元。这业绩增长在物管板块而言并不出采，一大原因是集团业务主要是提供代建服务。

    代建有轻资产特性，而且与医药产业的 CRO 企业类近，代建与传统地产开发最本质的区别是理论上可以不需承担任何经营风险。代建行业在国内是新兴产业，渗透率还不足 10%，欧美等发达国家的代建市场较为成熟的渗透率普遍在 20至 30%。

    根据中国指数研究所报吿的中性预测，商品房代建市场规模占比将以年均 2.0% 速度增长；到2025年，代建行业规模预计占比将达到 15.1%，新签代建面积复合增长率 21.3%。

    2020年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达同比升 16.8%至 1870 万平方米；新拓代建项目代建费预估升 22.3%至 58.1亿元。对比同期全国房地产开发投资同比升 7%，以及施工面积同比升 3.7%的宏观趋势，绿城管理的代建业务的拓展能力及增长性明显领先。

    加上集团逾 80%的核心业务都在长三角、珠三角、环渤海经济圈、京津翼城市羣及成渝城市羣等核心经济圈，不论地产或代建市场，都具备稳健的景气度及长期增长趋势。另外，从当下的现有代建业务存量看，集团未来三年的业绩可持续增长已有足够保障。这也令绿城管理的成长性及确定性更突出。

    3.建业新生活

   

现价市盈率（倍）	预测市盈率（倍）	股息率（%）	股本回报率（%）	毛利率（%）
15.4	10.25	3.5	15.9	32.4

    建业新生活（SEHK：9983）去年的板图扩张虽不如奥园健康，但亦令市场满意：在管总建筑面积同比大升 75.5%至1.866亿，合约总建筑面积升 62.7%至 1.87亿；当中第三方合同占比高达45%，反映集团撇除母公司因素的增长性仍理想，独立性领先大多港股市场的物管企业。

    当然，母公司的发展对建业新生活有莫大帮助。受益于建业集团的省域化发展战略，建业新生活的物管及增值服务已覆盖河南全省 18 个地级市，项目密度持续提升。未来有望通过轻资产项目及外拓、并购进入华中六省。

    另外，建业一脉拓展文旅产业，建业新生活的商业资产管理及谘询服务就包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理。这类项目毛利率不俗，文旅市场本身处于长线上升趋势，疫情后中国恢复领先全球多国，国民的旅游需求有望在国内释放，催化文旅发展，政府内循环政策亦有望锦上添花。

    至于建业新生活自身，集团在 2020年下半年的反向路演中曾经提到，部分外拓项目是要向建业新生活交品牌费的，而且建业房价比河南平均房价高约 25%。集团品牌有效对外输出，提升品牌价值，从而反哺至获取项目及议价能力之上。简单比喻，建业新生活的「父干」不及一线企业，但「白手兴家」的能力则胜过一众富二代。

    投资结语
以上三家物管企业盈利能力佳，业绩增长的确定性高，而且各具特色。除了低估值外，股息亦称得上吸引，值得投资者趁低吸纳，长线持有可望财息兼收。

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