重磅！中央定调 房地产税改革试点来了(3)

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　　试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

　　房地产税试点来了

　　刚刚，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过。

　　(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

　　为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

　　三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

　　本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

　　降低房价上涨预期，推动共同富裕，

　　缓解财政紧平衡形势

　　房地产税试点，外界早有预期。

　　2020年12月，财政部部长刘昆在《人·民·日·报》撰文称，要立法先行、充分授权、分步推进，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　2021年3月13日，十四五规划提到，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

　　4月7日，财政部税政司司长王建凡：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。

　　10月16日，高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

　　中国财政学会绩效管理专委会副主任委员张依群表示，无论是'房住不炒'还是'共同富裕'，都显示房地产税试点的推进速度会进一步加快。

　　'以推动共同富裕为出发点，满足合理住房需求，增强居民住房获得感、舒适度，提高政府对住房分配的市场化、合理化配置能力，促进住房供给与需求、经济与社会、基础保障和居住改善的多重平衡，避免住房资源闲置浪费和'怪圈'循环，房地产税政策出台是必然结果，现在只是时间上的问题。'张依群表示。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒认为：开征房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展；同时，推动全社会财富的共同富裕，更加促进公平；此外，可缓解当前财政紧平衡形势。

　　罗志恒称：房企流动性紧张下，土地市场遇冷，杭州、南阳等多个城市出现土地流拍现象。溢价率下降，流拍率上升，土地出让收入减少。土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，例如浙江、湖北、江苏等对土地出让金依赖较大的省份，2020年政府性基金收入(主要为土地出让金)与一般公共预算收入比值分别高达156.6%、128.6%和125.4%。

　　刚需住房或不受影响

　　此前，财政部有关负责人曾表示：

　　在所有国家相关制度安排里，都有一些税收优惠，可以有一些扣除标准，或对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。

　　根据业内共识，房地产税可能会首套免征或设置一定的免征面积。

　　有业内人士称：如果首套全部免征，可能存在不公平问题。40平方的首套住宅与400平方米的首套别墅如果一并在免征之列，那么房地产税的作用就会大打折扣。

　　相比而言，设置免征面积更具可操作性。但免征面积不宜过高也不宜过低，过高则覆盖范围有限，过低则失去了兼顾刚需的考虑。

　　2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。3口之家接近120平方米，基本可以覆盖所有刚需家庭。

　　2011 年，上海和重庆率先试点进行房产税改革，开始对个人住房征收房产税。或许上海、重庆的方案能为读者提供一定的参考价值。

　　上海方案主要体现在：

　　(1)仅对新购住宅征收，本市家庭、住满 3 年或属于高新人才的非本市家庭首套免征；

　　(2)家庭人均有60平免征面积；

　　(3)税率 0.4%-0.6%。

　　重庆方案主要体现在：

　　(1) 存量房仅对独栋住宅征收、新购房仅对独栋住宅、高档住宅和在本市无工作、户籍和企业的人员第二套住宅征收；

　　(2)税率 0.5%-1.2%，交易价格在上两年主城均价 3 倍以下的税率 0.5%；

　　(3)存量住宅每户有180 平免征面积，除三无人员外的家庭新购商品住宅有 100 平免征面积。

　　对房价影响有多大？

　　业内人士表示，房地产税推出的初衷是打击炒房，抑制房价快速上涨，对现有房价不会造成较大冲击。

　　上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，二者的共同点在于。

　　(1)征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；

　　(2)实行差别化税率，上海有两档，重庆有三档，控制高档住房的比例；

　　(3)较为宽松的免税政策，可以减少征税对居民的基本住房需求的侵害；

　　(4)限制外来的投资需求，根据是否为本地居民采取不同征税条件。

　　上海和重庆的房产税试点推出后，上海和重庆房产税并未获得可观的税收收入：

　　2011年房产税试点当年，重庆房产税登记应税住房仅8791 套，总建面 215.1 万平方米，征收总额约 1 亿元；上海房产税登记住房7000 多套，认定为应税住房 1017 套，征收总额不超过1000 万元。

　　2018 年沪渝两市房产税收入分别为 213.8 亿元和 67.3 亿元，分别占各自地方税收的 3.4%和 4.2%，占各自土地出让收入的 11.1%和 3.2%。

　　房地产税并未给重庆上海两地房价带来较大影响，2011-2018 年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为 8.5%和 8.6%。

　　恒大研究院表示：对于沪渝等大城市房价，上涨的背后是住房供给不足。较低的房地产税不足抵消购房人的热情。

　　再看国际上，诸如英国、美国、日本、韩国等国家也都有征收房地产税。截至目前，国内外几乎没有一个地区是因为出台了房地产税而导致房价长期下跌的。

　　但让炒房客肉疼一下也是没问题的。

　　各地税率会不会一刀切？

　　公众号国民经略认为：房地产税率大概率不会全国一刀切。

　　官方多次明确房地产税改革的'12字方针'：

　　立法先行，充分授权，分步推进。

　　由于不同地区经济发展水平悬殊、房价与居民收入水平存在差异，北上深房价都在6万以上，而鹤岗均价只有2000元不到，显然不会同时征收，也不应该按照同样的税率征收。

　　根据国际惯例，房地产税在不同地区是存在明显差异的。

　　发达地区对高税率的承受力较强，而高税率带来的高税收也有助于当地提升基建和公共服务水平，从而形成正向循环。

　　同理，经济不发达地区可通过低税率吸引人口流入，同时也要防止因为税率过高导致住房需求萎缩，带来不可控风险。

　　这方面可参考契税。

　　目前，全国契税基准税率为3-5%，但几乎没有城市按这一标准执行。有城市减按1%执行，有城市按2%执行，而楼市调控相对较严的长沙对二套房则是按照4%执行。

　　所以，给予相对弹性的征收空间，让地方自己做出选择，可能更加务实。(价值线)