“房住不炒+因城施策”仍是房地产市场调控主线

　　本报见习记者 徐贝贝

　　10月8日是个人住房贷款利率“换锚”首日，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。房贷利率水平与每个购房者的利益息息相关，也牵动着房地产市场调控的神经。新规落地后，房贷利率会有何变化、楼市后期走势如何等问题受到市场各方关注。

　　房贷利率保持稳定

　　“换锚”前，我国个人住房贷款利率围绕央行贷款基准利率上下浮动。融360大数据研究院发布的《2019年8月中国房贷市场报告》显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.78%，分别较基准利率上浮57个和88个基点。

　　“换锚”后，新发放商业性个人住房贷款利率由三部分组成：LPR（由贷款市场报价利率报价行报价计算形成）、当地加点下限（由人民银行分支机构指导各省级市场利率定价自律机制及时确定）、银行加点。此前人民银行明确，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按9月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按9月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

　　此前人民银行副行长刘国强已明确表示，此次“利率并轨”改革，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。从各地LPR房贷利率的反馈来看，利率变动不大，仍将保持稳定。

　　10月8日，上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》（以下简称《报告》）显示，10月份，14个城市（含4个一线城市、7个二线城市、3个三四线城市）中，宁波利率变动最大，但一套、二套房房贷利率也仅分别上浮0.26个和0.27个百分点。4个一线城市首套房LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%微升0.02个百分点；二套房LPR房贷利率为5.61%，微升0.03个百分点。

　　购房成本几乎不变

　　新政实施后，房贷成本变高还是变低是购房者最为关心的话题。人民银行此前表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。且新政主要针对新发放个人住房贷款利率，10月8日前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

　　上述《报告》对14个城市，以“100万元贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的测算显示，在执行LPR贷款利率后，14个城市首套房的月供额比此前增加了6元，而二套房的月供额比此前增加了15元。月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太大影响。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《金融时报》记者采访时表示，购房者的购房行为主要受首付和按揭贷款两个因素影响。其中，首付政策调整影响最大，月供还款额对购房者的影响程度较小。最新一期LPR利率的调整不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

　　有机构人士表示，此次LPR改革在疏通货币政策传导机制、推动企业融资成本下行的同时，新政落地后房贷利率基本保持稳定也充分体现了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的意图，有助于平稳楼市预期，避免LPR改革对已经趋稳的楼市产生刺激作用。

　　深化“房住不炒+因城施策”

　　近年来，“房住不炒+因城施策”是我国房地产市场调控的主线。

　　此次房贷利率“换锚”依然坚持了这一主线。一方面，9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%，仅比基准利率微降0.05个百分点，同时“换锚”后，个人住房贷款利率基本与此前保持一致，凸显“房住不炒”原则。另一方面，人民银行此前明确各地人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着个人住房贷款利率变动将更为灵活，且各地具有一定自主权，凸显“因城施策”原则。

　　“因城施策”已经在10月份部分城市利率上有所反映。《报告》指出，10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，二套房的LPR房贷利率为5.61%；7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，二套房的LPR房贷利率为5.99%；3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%，二套房的LPR房贷利率为 5.83%。

　　显然，二线城市的LPR房贷利率最高。严跃进解释称，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都超过一线城市，与二线城市房地产政策近期略偏紧等因素有关。他进一步表示，从国庆假期楼市交易数据来看，“金九银十”成色不足；从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。