地产造富时代落幕：财富Top10至今仅存两位开发商

　　地产商人是中国富豪榜上非常重要的群体，在他们最风光的年份，中国最富有的十个人中七个是开发商。不过，这种优势正在消减。（图表1）

　　蝉联几届内地首富的王健林，是至今仍留在财富Top10中的两个地产商之一。这种成就自然得益于他在最好的周期进入房地产。同样也得益于他的野心、果敢和忧患意识，让他在大部分同龄人考虑退休问题时，还几次对自己公司业务进行大刀阔斧的改革。

　　这些转型发自他对更有潜力领域的追求，或者说对地产行业的担忧。最近一次，他卖掉了一些核心的地产资产，其规模的庞大和出手的价格都出乎旁人意料。

　　王健林的忧虑不无道理。无论是他个人财富，还是他所在企业乃至行业，长得太快又太久，都不像是一个可持续的现象。

　　无论怎样去解读其背后因素，首富的沽出都代表了一个信号。

　　（一）

　　这些年，地产财富增长有多快？

　　还是以首富的公司为例，根据公开资料，万达集团2016年的总资产高达7961亿元。7年间增加10倍！而福布斯中国富豪榜的数据显示，王健林个人财富十年间从25亿元变成2310亿元！（图表2）

　　万达的身后，这种增长是集体性的。我们选取了资产规模超5000亿元的地产企业过去十年的样本：万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国，30倍！恒大去年在巨额的资产规模基础上几乎实现倍增，目前以1.35万亿元名列地产业榜首。（图表3）

　　这样的财富神话看起来离普通人很远，其实不然。

　　房地产狂飙突进的年代，置身洪流的每一个个体，都有过波澜壮阔的财富经历。尤其在北上广深，房屋持有者的资产同一时期也不难获得和地产商类似的增速，即便是在北京五环开外的区域。（图表4.14.2）

　　每个人所在的圈子，或明或暗都有个无形的财富排行榜，站在榜首的，多半是那些拥有更大更多房子的人。

　　让普通人有明显感知的，是那些擅长房屋套利的群体。从嗅觉敏锐的温州炒房团开始，精明算计的上海人、快进快出的深圳人、财大气粗的北京人、一夜暴富的河北人，频繁穿梭在各地楼盘中一掷千金，在中国房屋流通版图上实现了长达数年的财富接力。

　　记者曾经采访过一位温州人，他2006年开始和几个亲戚从老家到温州市区买了几套房，挖到第一桶金。转赴杭州，两倍收益到手，杀进上海，又是数倍，此后其儿女在沪定居，自己现在海外养老。

　　相比之下，中国经济的“高速增长”则显得逊色许多：据中国社科院发布的《中国国家资产负债表2015》，2007年-2013年的六年间，中国国家总资产也只是增加了不到2倍。而过去十年中国GDP增长了2.76倍。（图表5）

　　（二）

　　是什么支撑了地产业的这种增长？

　　很容易想到的是巨量居住需求。从过去十年全国商品房销售市场的数据来看，全国商品房销售金额从2.9万亿元增加到11.7万亿元，增幅为4倍。（图表6）

　　高增长的基本面，当然是城市化进程和居住条件改善需求。但是短时间里实现这种增长在其他国家很难想象。相比欧美国家不动产市场动辄百年计的发展历程，中国市场从1994年房改启动至今也不过30来年，但京沪深房价已与纽约、伦敦相差无几。（图表7.17.2）

　　久经考验的地产预言者任志强先生，素来强调房地产高速增长是基于居住需求。他直指热点城市土地供给不足导致了房价的快速攀升，但他否认货币因素有决定性作用，理由是：既然是货币因素，为什么飙升主要发生在一二线城市。

　　任大炮将矛盾集中在供求关系有着强大的逻辑，钱不会无缘由地涌向局部。但是我们很难否认金融在房价中的实际作用可能大于供求基本面，就如同我们时常无法解释，两个基本面相差无几的上市公司在股价表现大相径庭。

　　其实任何一个有过贷款买房经历的家庭，都很容易理解，银行杠杆在房价上升阶段给其资产增值带来的巨大效应。所以“有房产者”和“无房产者”间的经济鸿沟在过去多年间被持续拉大。

　　与居民部门主要通过民间和银行贷款的杠杆相比，开发商的融资手段和能力都要更强。全国人大财经委副主任委员黄奇帆在那场著名的演讲中透露了一个真相，“中国开发商普遍的杠杆能够达到1：9，拥有好的金融资源的呢，1：50！”

　　（三）

　　过去十年间，无数中国楼市空头都被现实鞭挞，为什么今天我们会坚定判断地产造富时代落幕？

　　第一个显性动因是金融支持转向。

　　根据黄奇帆的统计，房地产在国民经济中产生的GDP是7%，而绑定的资金量却是整个银行系统新增贷款接近30%。这个信息被高层认为是经济脱实就虚、房价过快上涨的重要症结。

　　2016年底，中央提出“房子是用来住，不是用来炒的”，就对企图流向房地产行业的钱敲响了警钟。此后的宝能、恒大乃至万达等公司在监管层面受到的特殊照顾，都清晰地表明了这一点。近期，包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明，中国的金融行业将告别套利时代，而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。

　　其次，市场集中度上升，巨头格局相对固定。

　　过去，房地产之所以能够批量造富，很大程度在于市场高度分散。按照统计局的数据，中国一度有十几万家地产商，土地使用权人很容易就通过开发过程中的土地增值获得暴利。

　　然而随着土地和金融资源上的竞争愈加激烈，大量只有一两个项目的地产商，很难在活跃城市获得土地。很多曾经的区域龙头也备受全国性企业挤压，比如上海复地、河南建业、广州合生、南京栖霞等等。

　　市场向寡头集中的趋势非常明显，过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%，一些预测认为未来会达到50%。今年前五月，他们就包揽了将全国近30%的房屋销售金额（图表8）。

　　更重要的是，过去5年时间里，房企前十强名单几乎没有发生变化（万达淡出在于主动销减业务）。而开发商要成为新晋百强，也变成了困难的任务。OldMoney的格局已经基本形成。

　　立志冲进第一阵营的房企，看起来比任何时候都要珍惜“最后的机会”。今年夏天，旭辉和中梁两家中型房企的领导人向员工们作出同样的承诺：未来高管收入过亿，中高层过千万，骨干收入百万！

　　就那些巨头而言，增长的天花板也开始隐现。万科的谭华杰曾认为，对一个销售规模在2000亿的房企而言，市占率增加1-2倍可能已经是极限。也许极端的现象是万亿级地产商的出现。不过，这种规模很难靠单一的地产开发业务支撑。

　　第三，资产价格基数抬高。

　　地产商获取暴利的重要模式之一是土地升值红利，不过目前主要城市的地价都行至高位，地产商越来越依靠快速开发快速销售来降低财务和运营费用，以随行就市获得可以预测的收益，大型企业的利润率正在下降趋同于某一标准。（图表9）

　　对普通的资产拥有者，房屋价格上涨空间与5~-10年前更是不能同日而语。如上文所述，过去十年间，一线城市的市区房价出现了10倍的增长。而今天，在北京这样巨大城市的边缘，房屋单价已经达到3万元/平方米。

　　2016年全国商品房销售金额为12万亿元，在城市化的中后期，这个数字已经被大部分房地产界人士认为是高位平台。

　　谁也不会否认，这个行业仍将处于发展期，新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言，房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素，导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。

　　或许正因为此，仍然野心勃勃的首富王健林选择了离开。巧合的是，几天后飙升的恒大股价将地产商许家印抬上了新晋首富的位置，但看起来，他并不愿意张扬。