社科院：房地产经济有沦为“房奴经济”隐忧

　　中国社会科学院住房发展报告课题组最新研究结果认为，我国住房市场内部结构失衡，外部风险积聚，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

　　该课题组建议，降低购房负担，实现藏富于民。从供给需求双向调控转为促进消费，尽快构建住房长效调节机制。

　　内部结构失衡 外部风险积聚

　　12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同在京主办“《中国住房发展报告2015-2016》(下称《住房报告》)发布暨华房指数预警研讨会”。

　　课题组称，当前住房市场存在的主要问题是：住房市场内部结构失衡，一线城市的供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存；外部环境恶化，中国经济增速放缓，人民币贬值压力增大，全球经济衰退风险增加，金融市场动荡加剧，利空因素不断显现；政策导向偏差，不断加码的楼市宏观剌激政策，一方面维系了居民的高额住房负担，另一方面还将加剧住房市场结构性过剩。

　　研究发现，经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件，但自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击。接着人民币结束单边升值，给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场的大起大落，挫伤了楼市信心，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

　　过去十多年来，我国住房市场的繁荣推动了经济快速增长，促进了地方政府财力进而公共服务水准的显著提升。但另一方面，住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。

　　《住房报告》说，房价被认为可涨不可跌，高房价使城镇居民家庭负担过重。高额的按揭本息使得“房奴”紧缩消费、不敢失业，生活水准与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

　　2014年住房市场先热后冷，尤其是前两个月持续火爆，但随后受楼市下行影响，3月份土地市场骤然降温，第二、第三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加速趋冷，到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖，大型品牌房企扎堆抢地，地王频现，北京、上海都诞生了历史总价地王，市场可谓跌宕起伏，全年呈现浅“U”型走势。

　　《住房报告》称，总体来看，2014年全国土地市场可谓低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2015年土地市场尤其是一线城市虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，第三季度降幅趋缓市场企稳，9月份全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。

　　课题组预计，未来一年土地市场或会呈现以下态势：一是土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势；二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧；三是一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断，中小房企将无立足之地。

　　降低购房负担 实现藏富于民

　　课题组认为，在内部结构性过剩严重，外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，剌激住房市场以维系高房价和经济高增长，势必降低居民消费水平，加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。

　　“住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。”《住房报告》说。

　　课题组建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

　　课题组还建议减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

　　对于农村集体建设用地入市问题，课题组建议加快探索，弥补城市住房用地供应不足。在城市政府垄断土地一级供应的条件下，往往采取饥饿供地的办法，来维持房价坚挺。这虽然有利于为地方公共财政筹资，但也加重了居民购房负担，降低了消费水平和生活品质。在城市住房用地供应不足时，可以加快农村集体建设用地入地探索，打破城市土地供应垄断，进一步平抑城市房价，提高居住水平。

　　《住房报告》建议提高存量住房品质，改善居民住房条件。住房市场正由增量时代向存量时代过渡，但已有的存量存在老化和品质偏低的突出问题。具体措施包括：进一步放宽户籍限制，提升教育、医疗等公共服务水平，吸引农村人口进城就业和置业；支持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其它老年儿童便利设施；积极为社区联谊、社交活动搭建平台，创造温馨和谐居住环境；在不影响其它居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所。

　　“十三五”住房保障应重管理

　　“十二五”期间，我国保障性安居工程总开工量已达到3915万套，超额完成“十二五”规划要求(3600万套保障性住房建设任务)，增强民生效应。在2015-2017年三年内改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)。

　　经过“十二五”规划建设，保障房建设发展趋势逐渐清晰：从集中批量建设转化为少建保障房、盘活存量商品房资源，以货币补贴为主，以砖头补贴为辅，棚改、农村危房改造提速。

　　从2011年至2015年，中央财政和中央预算内投资共为保障性安居工程安排了8335亿元的补助资金，还发行约7000亿元的企业债券(2011-2014年间)，专项用于保障性安居工程建设。但是，资金缺口较大，资金的使用效益不高。因此，需要保障房金融创新，引入社会资本，提高资金效率。比如，发行理财产品，募集资金，建立有效的融资平台，充分利用国家政策支持。

　　课题组称，目前我国的保障房建设存在严重的“重建设、轻管理问题”，保障房房源结构失衡，多地出现保障房空置现象。同时，农民工在内的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房选址偏远，配套设施不全，与居民需求不匹配，入住率低，资源浪费严重。

　　课题组建议把后期管理纳入到保障房考核机制，加强监管和社会监督，积极发展保障房的二级市场，有效配置资源，加强保障房的循环利用。同时，继续扩展公积金制度，积极提高中低收入群体的住房可支付能力。另外，建立保障房个人信用体系，谨防保障房超标建设、骗保、再次福利房分配的权利寻租。公开透明的保障房制度管理体系有助于居民安居乐业，将促进社和谐发展，带动社会的创新驱动力。

　　随着房地产市场的降温，加快地方政府融资转型、构建“升级版”城市建设资金融通模式变得更加迫切。《住房报告》建议积极探索城市建设融资新途径，扩展地方政府的融资渠道，提高地方政府的融资能力。这其中，积极推进住房公积金个人住房贷款资产证券化，采用PPP模式有效引入社会化资本参与城市建设，积极探索房产税改革等是有效的途径。

　　对于推动土地市场平稳健康发展的问题，课题组建议：顺应市场规律，引导市场理性回归；结合深化财税制度改革，建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；精算各类城市供地计划，通过优化供地计划实现土地市场有效供给；加快建立、完善及落实促进房地产业持续健康发展的相关制度，稳定预期。

　　课题组表示，对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等抓紧落实；对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进，以稳定预期；建立健全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容，使长效机制同时成为目前短期调控措施的一部分。

　　住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。摄影/章轲