环京楼市暗流：降价、危机与不可信流言蜚语

　　一边是放开限购，一边是加码限售。环京楼市的传言又多了起来。

　　5月初，有关环京楼市限售的传言开始广泛流传，称燕郊等环京地区将实施限售政策，所有新房和二手房在拿到不动产之日起，五年内不得再次交易。

　　与此同时，放开限购的消息也开始发酵。4月底，永清放开限购的传言开始在销售群体中流传，原本廊坊地区限购以市县为限购单位，这则传言称永清将限购范围放宽至廊坊全市，并以文字形式列出了和房管部门对话的内容，看起来貌似可信度极高。而近日，人才引进政策的消息也在流传。

　　其实，传言并不可怕，顶多不攻自破，可怕的是环京楼市的暗流涌动，因为这影响到一众人的“生意”。在这一轮版本的流言蜚语中，尤其是北京统一规划建设管控的北三县，苗头似乎更加明显。

　　楼市艰难：流言四起的推手

　　一系列的流言蜚语，就像狼来了的故事，杠上了环京楼市。

　　5月7日下午，在燕郊102国道内侧的一间售楼处内，某售楼员拿着手机一边滑动着一边展示给客户说：“你看这条新闻都说了，北三县马上就划入北京了，现在北三县房价正在低点，入手正合适。”

　　这样的传言往往成为销售人员促进成交的一大法宝，虽然在大多数购房者看来是个笑话，但环京庞大的楼市中，从来不乏上钩者。

　　为此，中介还会自导自演戏码。4月份大厂潮白河新城一楼盘购房者排队抢房的戏码，被监管部门处罚。最后查实，所谓的排队购房者绝大多数为各类销售人。

　　传言的密集性明显与房地产市场形势成反比。

　　虽然楼市火爆时也有相关传言，但密集性不大，楼市行情越差，传言越多，也就是说，当前的流言四起一定程度反映了环京楼市已经到了最艰难的时刻。

　　放眼环京楼市，哪里的楼市最艰难，哪里也往往是谣言四起之地。毫无疑问，北三县成为绕不开的一个“痛”。

　　在过年的一年时间里，燕郊、大厂、香河及环京地区房价普遍跌去40%。比价格更惨的是成交量，自从实施三年社保政策以来，环京楼市尤其是廊坊地区成交量不足高峰期的20%，这一变化最直观的影响是大量售楼处消失和销售人员的离职。据中介透露，燕郊地区流失了三分之一的销售人员。

　　开发商的日子也不好过，燕郊当地的一位开发商说，原本一年能卖出5千套房，现在只能腰斩卖一半的量。这样的腰斩数字在北三县已是常态。

　　由于政府不给批地，也导致开发商没有新项目问世。成交量和房价双双下跌，导致开发商资金链面临着巨大的压力，尤其是现在金融机构限制开发贷，中小房企融资能力受到极大限制，销售不畅导致现金流危机加剧，生存下去都成了难题。

　　从目前来看，开发商、销售人员和炒房者面临着的难题，为了促成成交，这三方又成为打压房价的主要推手，目前环京地区新房全款普遍为85折，有的地区甚至在85折基础上再优惠2000元，在这种背景下，环京楼市距离筑底似乎还很遥远。

　　暗流涌动：人才引进变相松绑楼市？

　　环京的楼市暗流涌动和博弈苗头正在开始显现。楼市艰难的时刻，开发商现金流紧张，当地政府慢慢因为财政收入的压力也不会坐以待毙。

　　90度地产从一位在燕郊生活了十年之久的某开发商高管处获取的消息是，现在开发商和当地政府都在“暗动”。

　　“一季度时，大厂某个项目跟今年三月份相比价格上涨了1000元/平米，到了二季度，北三县其他开发商已经有调价的迹象，预计上调5%—10%，相当于每平米上调1000元，大概在二季度4月份的时候，开发商上报了备案价。这样的调价也在合理范围内。”这位开发商高管说。

　　相较之下，北三县的压力更大，主要来自于财政压力和GDP拉升的压力。

　　深耕当地多年的业内人士透露，尤其是北三县的潮白河两公里以内，河北已经说了不算，在京津冀一体化的背景下，由北京统一规划建设管控。

　　因此，沿河2公里内，没有批复的用地将建园林和城市配套，已经批复的地块还按原来的规划走。这意味着2018年北三县土地交易量可能会持续下滑，土地财政收入将更加紧张，GDP业绩的考核也因此会受到影响。

　　当地政府也要“生存”，怎么办？北三县培育的相关产业也不可能在这么短时间发展起来，因此，承担救世主角色的仍是“房地产”。关键在于房地产的口子怎么开，于是，全国流行的“人才引进大战”便成为操作性最强的办法。

　　“人才引进的文件已经下到廊坊市，目前还未公开，只是内部文件，大概率是市县向省里提出的要求，目的是解决财政收入或拉升GDP，不过，批复执行需要一定的过程，可能今年就会出台。”上述开发商高层透露，人才引进会刺激购房需求，这就相当于解除了一部分的限购。

　　燕郊样本：短期看三年，长期看十年

　　“我挺看好北三县的，顶多三年会起来。限购政策到今年6月份正好满一年，两年以后限购解除时，通州副中心也建得差不多了，正是北三县小腾飞的时候。”

　　“十年的时间，燕郊房价就可以回到2016/2017年的4万高点。”

　　这是两个不同的专业人士给出的判断。

　　三年、十年后的北三县会是什么样子？

　　“三年以内，北三县的产业发展将会有一个大的改观。”深耕京津冀产业园区建设多年的某管理层人士告知90度地产，如今，房企前20强都想进入北三县拿地做产业园区，当地政府跟这些龙头企业也都在谈，不过，在企业的选择上，当地政府很挑剔也很谨慎。

　　在他看来，政府希望通过卖地换来GDP和税收，但是政府批出的地也要求企业做出一定的业绩，否则原本500亩的地，分两三年给你，如果没做出业绩，可能二期就不给你地了。

　　当然，如果这家企业能够招来几个科技含量高的企业，像芯片、人工智能等这样的企业入驻，政府是非常欢迎的，政府也会贴钱进行扶持，因为高新技术产业在当地生根发芽对于地方政府来说也是一大业绩。

　　而北三县也的确肩负着产业建设的使命。比如，香河机器人(行情300024,诊股)小镇、大厂影视小镇等都是北三县的重要组成部分。当产业要素流动起来的时候，必然会有人口和人才的聚集，加上上述分析提到的人才引进政策的加持，北三县的小腾飞也就指日可待了。

　　一组数据显示，目前，北三县人口大概在120万，2020年将达到160万，年均增长10万以上，三年内增长40万，到了2035年基本翻倍，达到240万。随着人口、产业、信息、资本要素的流动，或许用不了10年，当年的“睡城”配角，也将变成主角，到那个时候，房价回归曾经的高点将不再是难题。