中央再次定调楼市 时刻绷紧调控这根弦

　　房地产调控最新定调来了！

　　12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会。他强调，要深入学习贯彻习近平总书记重要讲话和指示批示精神，贯彻落实党的十九届五中全会精神，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。

　　此次会议有何信号意义？韩正的讲话包括哪些重要内容？传递出哪些政策意图？来看关键解读：

　　明确短期市场调控不放松

　　12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会。他强调，要深入学习贯彻习近平总书记重要讲话和指示批示精神，贯彻落实党的十九届五中全会精神，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。

　　韩正表示，房地产长效机制实施以来，各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，房地产工作取得了明显成效。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报·券商中国记者采访时表示，这个节点召开房地产座谈会，主要是因为十九届五中全会和“十四五”规划中提及到房地产的内容，此次会议是落实十九届五中全会精神，强调和重申“十四五”期间房地产方面的政策方针，包括调控政策和住房保障等。

　　“其中，对房地产调控政策进一步定调，如‘房住不炒’，短期不刺激，调控这根弦要紧绷等，这意味着短期来看，政策面是不松的。”杨红旭对证券时报·券商中国记者说。

　　值得注意的是，韩正还提出，从实际出发不断完善政策工具箱。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报·券商中国记者采访时表示，提出完善政策工具箱，就是说要把政府采取的一些措施总结一下，什么情况下采取什么措施既稳定市场又能够控制预期，还能够保障交易量价的稳定，然后又不至于房价上涨，这个要求还是比较高的，这就要求政府有很高超的调控艺术。

　　11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》，其中，关于房地产调控方面的表述为：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

　　11月17日，住建部部长王蒙徽撰文解读“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议中提出的“实施城市更新行动”，其中提到，稳妥实施房地产长效机制方案。因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　中期加强住房保障体系

　　韩正在会上还提出，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

　　韩正强调，要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段。要处理好中央和地方的关系，坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。

　　对此，杨红旭对证券时报·券商中国记者表示，中期就是住房制度的建设，做到保障和市场化两个方面有机结合。“作为一个主管房地产的副总理，去住建部开这种座谈会，进一步向外界传递出中央对于房地产市场很关心、对调控政策和住房保障都很关心的信号。”他说。

　　李宇嘉也认为，此次会议重点提到住房保障，要解决低收入人群的住房保障和新市民的住房需求包括人才住房，韩正提出要处理好保障和非保障的关系，就是说保障住房还是政府要兜底，应该花财政的钱，而人才住房还是要走市场化的路径，不能花财政的钱，更多的是要发挥市场的作用去供应商品房。除了保障住房以外，提到保障性租赁住房。

　　此前，王蒙徽撰文解读“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议中提出的“实施城市更新行动”时，提到完善住房保障体系，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

　　深圳上海等多地“打新”盛行

　　近期，部分城市楼市成交火爆，一些“网红”楼盘甚至出现“万人抢房”“众筹打新”现象。特别是深圳网红新盘华润城润玺一期，千套房源、万人摇号、2天全部清盘，总价2000万房源热销背后是“刚需”代持的现象，引发市场广泛关注。

　　业内人士指出，深圳“打新”盛行的原因跟限价政策有关，新房限价导致与二手房的价格倒挂，创造出了“天上掉馅饼”的财富效应，让很多人没有“房票”花钱买“房票”让别人先代持，也有购房者把手上的房卖掉去“打新”。以深圳华润城润玺为例，该新盘均价为13.2万/㎡左右，而周边华润城润府的二手房均价在18万以上，价差达到4万~5万，这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算，如果摇中最少能赚500万。新房市场与周边二手房市场巨大的“价差”是此类打新热存在的根本原因。

　　针对深圳华润城润玺一期项目代持炒房等情况，深圳市住建局回应媒体称，政府主管部门高度重视，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

　　贝壳研究院的最新数据显示，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，整体调控从严，而新房在抑制房价过快上涨过程中，刺激刚需客户主力入市，市场热度较高。1-11月，深圳新房市场成交累计39222套，面积390万平方米，面积同比增长22.2%。

　　不只深圳，上海近期新房市场也热度不减。有媒体统计，截至10月底，今年上海的一手房销售已出现12次千人摇号，认筹率超过100%的项目摇号已达65次。11月的“千人摇”项目是浦东周康板块的仁恒锦绣世纪，入市体量最大，340套可售住宅全部推出，供应量约3.8万㎡，备案均价6.6万元/㎡，实际有效认筹1077组，认筹率317%为当月最高。

　　如是金融研究院院长、首席经济学家管清友12月3日在微头条发文称，同事今年在上海买房的亲身经历：摇号，从夏天摇到冬天，第五次终于摇到了，轮到他选的时候只有3套了，所以二楼也不敢挑了。虽然要三天内交完首付，但他觉得自己还挺幸运的。要知道他买的可是上海12月的第一个日光盘，外环外，均价6.6w，认筹率高达518%，这就意味着超过五个人抢一套房子，竞争不可谓不激烈。而与此形成鲜明对比的是，年初一期开盘均价6.1w，认筹率只有19%。可见不仅是深圳，上海新房也是真的火了，主要还是价格倒挂太严重，还有高额的税费，听他说前几天看中了二手房，房东2010年左右100w买入，现在挂牌690w，要付30多w增值税，再加上佣金、契税，差不多要加10%的成本，所以打新也成了一种迫不得已也是相对明智的选择。

　　此外，多个二线城市今年以来新房市场保持高热度。贝壳研究院最新数据显示，成都、南京、东莞、厦门、扬州1-11月成交面积累计增长10%以上，市场保持热度。其中东莞和厦门增速较快，分别超过20%和40%。东莞调控虽然升级，但供应端11月持续集中推盘，拉动成交量增速快速上升。厦门11月商品住宅成交面积环比同比分别增长38%和187%，预计年底将保持高热度。