东京楼市热难掩日本房地产投资风险

    经历数十年的下滑后，东京房地产市场正迎来新一波国际买家的涌入，一些楼盘再现销售神话。日本经济的改善催生了市场对该国房地产市场投资兴趣的复苏，许多房地产业界人士将日本房地产市场的繁荣归功于“安倍经济学”和2020年奥运会的带动效应。但也有业内人士警示，投资日本楼市仍存在很多不确定性和风险。

    东京楼市迎新一轮热潮 国外买家助推复苏

    据华尔街日报中文网报道，东京房地产市场在经历数十年的下滑后，正迎来一轮新的热潮，楼盘热销、房价飙升以及新一波国际买家涌入的消息充斥着东京地产市场。

    去年秋天，日本某大型地产商一栋大厦开盘，推出的22套新公寓在销售首日即被抢购一空，均价达到每平方英尺2219美元(注:1平方英尺等于0.0929平方米)，创下2008年以来日本房价的新高。这样的销售神话对于房价在过去20多年萎靡不振的东京是一个希望的象征，表明房地产市场迎来真正的复苏。同年，伦敦高档住宅开发商高富诺位于东京六本木的Westminster项目推出20套重新修葺的公寓，部分单位成交价高达每平方英尺1941美元，据信这创下了东京翻修公寓售价的新高。高富诺驻日本首席代表Koshiro Hiroi说，其中40%左右的购房者是外国人，多数来自中国香港和新加坡。

    分析称，以中国香港、新加坡和中国台湾投资者为首的外国买家助推了房价的飙升。他们一般喜欢购买公认是最时尚街区周边的房产。

    近年来，日本楼市对中国内地投资者的吸引力远不如中国香港和新加坡，但这一切在2014年可能会迎来拐点。据《国际金融报》报道，朗伯德街研究公司的经济学家比米什在报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场，这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。“黑天鹅效应”毫无征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地产市场，变身成为亚洲资产泡沫的少数受益者。

    一些全球最大的机构投资者也加大购买日本房地产资产的力度。去年底有媒体报道，从加拿大到阿联酋的退休基金和主权财富基金非常活跃，通过合资企业和私人基金投资日本房地产。这些基金表示，这不意味着它们看好日本经济或者房地产市场前景，它们投资的是无论经济大环境是好是坏都会有较好表现的房地产资产。

    城市土地学会(ULI)和普华永道去年12月5日发布的《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，将东京、上海、雅加达、马尼拉以及悉尼评为亚太地区五大最佳房地产投资市场。报告对于亚太地区多数市场整体表示乐观，其中日本作为投资和发展市场再次被看好。

    多重因素叠加 助涨日本楼市吸引力

    日本首相安倍晋三推出的促增长策略被一些市场观察人士誉为扭转房地产市场持续20多年下行态势的必要推动力。

    《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》指出，日本是从亚洲其他地区流出的资金流的最大受益者之一。日本市场日益受到投资者的追捧，归因于日本政府的大规模经济刺激计划，从而因对房价快速上涨的预期而引发买房热潮。报告指出，除东京以外，包括大阪、福冈和札幌在内的日本二线城市也将引起投资者的关注。

    据《国际金融报》报道，尽管东京是世界上生活成本第三高的城市，但和中国香港比起来，日本的超高端房产仍显便宜。而随着“安倍经济学”给日本的房产市场带来新的活力，中国富人开始把日本楼市作为新的投资目标。

    日本最大信托银行三井住友信托银行总裁常阴均2月27日表示，该银行正在加大力度为亚洲投资者在日本的房地产投资搭线，因为日本经济的改善催生了市场对该国房地产市场投资兴趣的复苏。

    腾讯财经报道称，除了投资环境的改善，更加疲软的日元和对日本的通胀预期也推动亚洲富裕投资者在东京寻求办公楼和公寓等房地产资产。

    除此之外，东京成功申办2020年奥运会也为日本楼市注入强心针。据悉，由于房地产商2013年8月大力推盘，东京和周边地区开售的住宅公寓按年激增53%。

    房地产势头强劲的另外一大背景是日本政府从2014年4月起对现行消费税实施增税。“随着税率的提高，2014年4月以后入住的购房者，其房贷的税前扣除额为400万日元(约合人民币26万元)，比原来增加一倍。即使在新的消费税政策实施后购买，也能享受到房贷减税的好处。”东京的房地产中介商王妮告诉《国际金融报》记者，不仅如此，房贷减税程度要大于消费税的增加。

    业内人士指出，从中长期发展形势看，日本未来的房贷利率估计会提高。如果利率提高，购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化，增加幅度可能比消费税负担还大。因此，近期日本楼市投资的力度会不断加强。

    日本楼市投资风险较高 存诸多不确定性

    在日本不动产投资商人松本纯一郎看来，东京地价的不断上升，会让日本楼市进入新一轮的投资热潮。然而，并不是所有人都如松本那样充满信心。《国际金融报》记者从东京地区的几家房地产公司了解到，其实赶在消费税增税前购房的需求并非如传闻那样“疯狂”。

    一位住友不动产的相关人士透露，因为经济复苏，销售额增长是正常现象。除了有刚性需求的当地购房者，国外的投资者并不多。该人士建议，必须保持小心谨慎的态度来看待日本楼市的复苏。

    中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，1990年到2000年是日本楼市泡沫破灭的十年。之后，日本楼市基本在低谷中徘徊，近些年也没有从低谷中走出来。“国内宏观经济前景不太明朗，这也导致外来购房者观望情绪较为浓厚。”

    在东京的房地产中介商王妮看来，日本的购房“需求”并没有达到让人满意的阶段，国内外的购买者数量更不可能有效地推动房价上涨。如果近期投资日本楼市，会存在很多风险。

    殷旭飞也指出，投资日本楼市依然存在较大的风险，主要还是在于对其经济前景有所担忧。“‘安倍经济学’通过巨幅的量化宽松政策来压低国债收益率，降低经济融资成本；对外通过日元贬值来刺激出口增长。但是长期来看，这种过度依赖债务扩张的政策缺乏可持续性。另一方面，日本地震、核泄漏等事件也增加了投资的不确定性和风险。”

    在东京一家投资机构工作的李晨指出，对日本楼市的投资，或许可以考虑短期买入卖出，长期看升值潜力。