多国房地产已经内涨外跌 投资移民可考虑西班牙

　　汇率跌 境外淘房或可“抄底”

　　提醒：欧元、日元、澳元仍有进一步下跌风险

　　欧元、澳元、日元等多国货币跌幅明显，不少精明的投资者选择在这个节骨眼上出国旅游，以便省钱。而在出国旅游的同时，还可以顺手考察汇率大跌后，哪里的房产投资市场更为划算。记者采访多位专业人士了解到，在当前汇率大跌的背景下，多个国家的房产已经“内涨外跌”，比一年前更加便宜。若是有投资移民需求，可以考虑欧元区的西班牙、澳大利亚等，而如果纯粹想“抄底”房地产市场，或许可以考虑刚刚从长期低迷中显出复苏态势的日本。

　　文、广州日报记者潘彧

　　欧洲：买房移民西班牙性价比高过葡萄牙

　　“欧元跌了，欧洲买房移民的门槛也随之下降了。”和中移民董事长刘丽花对记者表示。

　　在2014年以前，欧洲移民以葡萄牙、塞浦路斯是热选。但是，刘丽花认为，从目前看来，由于葡萄牙、塞浦路斯房价已经被大量移民抬升，西班牙的性价比已经高于葡萄牙。

　　刘丽花介绍说，葡萄牙、塞浦路斯的面积比较小，且开放投资移民之后，光是葡萄牙就已经有几千户中国人进行了购房移民，因此现在葡萄牙和塞浦路斯的房价已经没有以往那么实惠，“两年前，50万欧元可以买到葡萄牙市中心的房产，但是现在在市中心已经买不到同样的物业。”

　　但是，刘丽花介绍，西班牙由于面积较大，选择更为多元，且房价也没有因为投资移民出现过大的影响，目前50万欧元依然可以买到首都马德里市中心的大面积公寓。

　　公开数据显示，西班牙房产的体量较大，房价于2008年达到顶峰后下跌，截至2013年房价普遍下跌30%~50%，目前市场上有大量低价房源。在西班牙政府开始正式公布投资移民法规之后，从去年第三季度起，马德里、巴塞罗那等西班牙主要城市房价均有回暖的趋势。

　　记者了解到，西班牙目前的移民业务门槛和葡萄牙相仿，都是购买50万欧元房产便可以进行移民。

　　日本：房地产市场已经企稳回升

　　同样汇率大跌的还有亚洲的日元。

　　随着日本泡沫经济的破灭，日本的不动产价格陷入长期的低谷，但是有研究显示，目前日本房地产也已经出现企稳回升的态势，以东京的楼价为例，过去两年，当地的楼价已经升值约20%，大阪的也升值超过10%。

　　随着汇率大跌，进入日本房地产市场的外国资本也呈现高速增长的态势。日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，2014年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的20%。而这中间不乏中国人的身影。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。

　　而对于中国投资者而言，日本的房地产价格较低确实是非常大的吸引力。“我本来认为日本的生活成本很高，但是来到日本才发现房价并不比北京上海更高。”一位在东京求学的留学生告诉记者，为了避免高房价，其已经考虑在日本买房置业，学业结束后，留在日本工作。

　　澳大利亚：房价涨两成汇率跌三成

　　澳大利亚一直是中国投资者海外投资的热土，而近期的汇率下跌更是让澳大利亚房产打了“大折扣”。

　　2014年初，瑞士信贷根据澳大利亚统计局和外国投资审查委员会的数据估算出中国人购买了悉尼18%的新房，购买了墨尔本14%的新房。在过去7年里，中国买家在澳大利亚购买的房产达240亿澳元。预计未来7年，中国人还将在澳大利亚房产市场再投入440亿澳元。

　　海外房产投资专业人士黄弼唯介绍，2013年底，在悉尼离市中心大概10~12公里，80万澳元只能买两房，约人民币480万元。而现在，480万元人民币约折合近100万澳元，可在同样的地点购买一套三房单位。

　　黄弼唯同时表示，这一价格的变化并不是因为澳大利亚的房地产在贬值，相反，以澳元来计算，当地的地产升幅非常明显，“以悉尼来看，悉尼市2013年平均房价比2012年增幅为18.8%，2014年又比2013年涨了17.6%，这在西方发达国家已经算是非常厉害的涨幅了。”

　　黄弼唯认为，当地房地产未来还有升值空间。

　　对于出租回报，黄弼唯说，当地房地产的出租回报较高，可以达到5%左右，而外国人士购买当地房产，贷款可以达到八成，趁现在汇率“打七折”入手当地房产正当时。

　　购房注意事项

　　1.买房移民前，了解清楚相关政策和法律法规。

　　2.如果需要在海外贷款，须了解当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本等。

　　3.汇率风险。无论是欧元、日元还是澳元，本身都存在货币进一步下跌的风险。