“大招”之后 京沪楼市重大变化

　　5月27日，上海出台楼市新政，其中明确提到非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。28日，新政施行第一天，上海证券报记者实地走访发现，部分上海二手房中介门店如往常一样平静，但线上咨询的客户多起来了。有房东趁利好挂牌房源，新政对于市场参与者的信心提振已初露端倪。

　　北京方面，“517”楼市重磅新政落地后，市场两个周末持续出现活跃变化。无论是新房，还是二手房，咨询量和成交量“双涨”。另外，记者在实探中发现，部分观望者的态度变得积极，开始看楼盘寻价。在政策层层“加码”后，观望者认同市场逐步走好的预期初见端倪，他们的信心也在回暖。

　　新政落地首日，实探上海楼市

　　“我27日先后联系了好几个限购的客户，这些客户都跟我提过政策一旦放宽立马给他们打电话。他们都是单身，好多都有3年的社保，但此前买不了房。”浦东新区南泉路上我爱我家业务员老沈（化名）说。

　　5月27日，上海出台楼市新政，其中明确提到非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。5月28日，新政施行第一天，上海证券报记者实地走访发现，部分上海二手房中介门店如往常一样平静，但线上咨询的客户多起来了。有房东趁利好挂牌房源，新政对于市场参与者的信心提振已初露端倪。

　　“我们早上8点多开门，目前已经有好几个人向我咨询上海的楼市新政。主要是一些前期持观望态度的客户，外地人多一些。”顺力房地产业务员告诉记者，“周边二手房成交均价约7.2万元/平方米，挂牌卖房的业主有，但不少人都不太愿意降价。新政出台后，咨询的人多了起来，成交量可能也会有提升。这两天市场热度起来了，说不定会迎来一波新的行情” 。

　　浦东新区乳山路上的旺研房产业务员向记者表示，周边的房价较高峰时已经跌了不少，此次楼市新政出台是刚需买房的好时机，对于改善型购房者同样如此，可以趁着政策利好加快置换的步伐。

　　就在记者与业务员攀谈之际，有两位女士走入店里。“东园一村的房子你们这里卖吗？我们的房子是三房，现在大概可以卖多少钱？”其中一位女士说。据该女士透露，房子是其朋友委托她挂牌，想要卖掉房子去松江区居住。

　　业务员则表示，现在的二手房市场是买方市场，大部分情况下，业主想要成交就得低于市场价，否则很难成交，看看这一波是否能卖掉。

　　浦东新区南泉路上我爱我家的业务员老沈做房产中介这一行已有十多年时间。5月27日上海楼市新政出台后，老沈立即逐一致电自己的老客户，甚至有些仍在观望的客户主动打来电话咨询新政细节。

　　在老沈看来，此次上海出台的楼市新政是一个超预期的利好，“现在（5月28日上午）大家都在上班，等到周六周日看房的人肯定多”。

　　新房市场方面，记者实地走访了两个新盘项目，由于是工作日，售楼处看房的人并不算多，但销售人员在介绍项目及周边配套的同时均谈及了对新政的一些看法。

　　“其实市场本身前段时间并不是很好，尤其是二手房，要说（市场）短期一下子就有很不错的表现，可能反应速度也没有那么快。”有中高端新盘项目销售人员告诉记者，新政对于之前没有购房资格的一些客户会比较友好，比如缴纳社保已满3年但未满5年的非沪籍居民。

　　有购房者向记者表示，自己有两个孩子，目前已经为孩子买好了学区房，打算再买一套改善居住条件。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次上海发布的楼市新政发挥了积极的作用和效应。第一，政策立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策综合施策导向。第二，此次政策统筹市场跟保障、存量跟增量，在提升住房品质、促进职住平衡的同时，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。第三，政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

　　楼市新政实探：

　　北京新房二手房咨询量成交量“双涨”

　　“517”楼市重磅新政落地，北京市场两个周末持续出现活跃变化。无论是新房，还是二手房，咨询量和成交量“双涨”。另外，记者在实探中发现，部分观望者的态度变得积极，开始看楼盘寻价。在政策层层“加码”后，观望者认同市场逐步走好的预期初见端倪，他们的信心也在回暖。

　　周末北京热门楼盘再现人头攒动

　　“先生您是来看房的吧，我们的楼盘就在旁边，距离您想看的这个楼盘非常近，您有空可以去看看我们的房子。”

　　楼市新政后的第二个周末（5月26日）上午10点多，记者刚到北京南五环附近某楼盘售楼处的停车场，首先遇到另一个楼盘的“抢客”销售员小胡，他表现得十分热情。

　　令人意外的是，当记者以访客身份进入最初想看的某楼盘售楼处后，因为没有提前预约看房，竟然没有有空的楼盘销售人员接待记者。

　　“整个楼盘现在有近20名销售员，但大家都在忙，您再等一等吧。”记者无奈之下咨询正在带客的一位销售员，他匆匆回复记者询问后，转身又去忙了。

　　记者注意到，虽然已经接近午餐时间，但该售楼处沙盘周边仍是“人头攒动”，时时有访客到访。同时，售楼处的6个谈判区，都是正在商定细节的购房人和销售员，一幅忙碌景象。而且，记者随后走访了附近另外两个楼盘，上述活跃景象非常相似。

　　“我们明显感觉到市场咨询量在增长，但最终签约量还要等数据出来。”小胡说。当记者亮明身份后，小胡向记者直言，新政后，市场活跃度明显增长。他也表示，销售难度较此前楼市旺期仍存。“带看10人，能成交1人就算不错，销售难言‘火爆’。”

　　新政之下二手房成交量“翻一番”

　　“新政刚出台的第一个周末，5月18日、19日两天，我们公司二手房共成交了1000多套。这个周末，数据还没出来，但目前看带看量较新政前也翻了一番。”在北京西城区广安门附近某知名二手房中介门店，销售经理小张向记者介绍，公司二手房成交量约占北京市区成交量的一半，由此推算北京整个二手房市场较新政出台前平均水平“大涨”。

　　记者从中原地产了解到的数据与之呼应。中原地产监测数据显示，5月18日至5月19日两天，北京大约成交2000套二手房；5月25日至5月26日两天，北京大约成交1900套二手房。

　　“价格仍是买卖房双方关注的焦点，有些房主着急卖，价格降得也比较多。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　在调查中，多位中介经理也向记者表示。现在买房的时机相当好，北京二手房的价格已经基本回到了2016年前后水平。

　　一些急着卖的房子，价格已经降到了2016年初的价格，性价比非常高。北京链家销售经理小汪说。他认为，在楼市新政下，成交量如果维持上涨，房主再降价的空间和意愿也会越来越小，由此二手房的成交价有望止跌回稳。

　　全国优化政策尚未落地北京

　　“除了公积金贷款利率下调，目前北京购买首套住房和二套房的首付比例还未调整，其中首套住房首付比例为30%，可能是想看看市场变化情况再定。”多位新房和二手房销售人员向记者表示。

　　5月17日，房地产超重磅大招“靴子”落地，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等一系列重磅政策。

　　记者了解到，当前北京入市购房者，完全是刚需使然。他们中相当一部分人对北京是否跟进购房首付比例关注度不高，甚至可以说，一些购房人对调整首付比例并不特别在意。

　　“首付比例对我购房的心理有影响，但关键还是房子价格和自己的收入预期。”一位潜在购房人向记者表示，他如果看到合适的房子，就会出手。

　　但是，不可否认，进一步优化的政策将带给购房人实际利好，并对整个市场情绪产生积极影响。

　　“5月27日，上海出台房地产新政，大力度优化限购限贷政策，一线城市政策发力有效地提振了市场信心，预计其他核心城市也将跟进优化相关政策。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

　　陈文静判断，短期来看，预计更多城市将跟进首付比例、房贷利率下限的调整，各地房贷利率或将进一步下调，继续降低居民购房成本。

　　记者观察 | 北京楼市呈现积极变化 “以价换量”成交易主流

　　5月17日，房地产超重磅大招“靴子”落地。10天后，记者在实地探访调研中看到，无论是新楼盘的到客活跃度、咨询量、签约量，还是全北京二手房成交量，都出现了较为明显的变化。

　　其中，5月18日以来的两个周末，北京二手房成交量增长明显。不同门店、多位中介经理告诉记者，目前北京二手房市场，带看量、咨询量均较政策出台前的平均水平翻倍。而且，最为“实在”的二手房成交量数据显示，5月1日至5月26日，北京二手房成交量超过1.4万套，全月预估成交量约1.7万套，超过1.5万套“荣枯线”已成定局。

　　令人印象深刻的是，虽然近两周北京楼市有明显“升温”，但与以往“量价齐涨”不同的是，当前“以价换量”成为市场交易的主流。

　　此一时彼一时。目前，北京房价并没有因为成交量的上涨而上涨，甚至于“上涨”的预期和苗头都难觅踪迹。更不用说曾经疯狂一时的“炒房”人群，更是绝迹于江湖多年。可以说，“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念已经深深印入人心。

　　实际上，从记者实际调研的情况来看，当前楼市中，无论是购房人，还是销售人员，都异常冷静。甚至于，在看到购房人群明显增加的时候，部分销售人员还停留在“低迷时代”。他们并没有给记者表现出以往的“热情”“狼性”的销售观感，相反他们显得依然冷静，甚至于有些“麻木”地应对短期市场的恢复。

　　“这或许是市场长期平淡的惯性作用。我们也在提示每一个销售人员，要积极动起来，抓住当下市场向好的机遇，别成为后知后觉的人。”一位资深二手房销售人员向记者坦言，希望市场的回暖能持续，以便信心的整体恢复。同时，在调研中，销售人员普遍反映对政策更为期待。他们表示，北京应进一步跟进全国优化政策，进一步放松限制性政策，助力市场恢复。

　　当前，北京购房者入市，完全是刚需使然。记者在调研中观察发现，购房者有新婚燕尔的小夫妻、有带小孩的年轻家庭，还有祖孙三代的五口之家……他们中相当一部分人对楼市新政表示欢迎，也有一些人则对北京首付比例是否跟进优化调整并不特别在意。

　　记者观察发现，无论何种心理，目前购房人普遍对北京楼市持“不会更差”的预期。这一现象令人略感意外。或许，作为刚性需求的潜在购房人，对市场的预期更为积极，而这将助力北京楼市回归“住”的新平衡。