楼市的需要最重要是预期 一个情况衰过沙士

    很多人认为利率是对楼市最重要影响，而很多人认为如果美国减慢加息，楼市就会爆升。但过去例子显示，楼市跟利率走势其实相连性没有大家想像那么高，所以我想跟大家讨论一下这个问题。

    近日新闻里有许多蚀让盘出现，楼市下跌逐渐成为主流共识。正如笔者上星期的专栏所言，部份人认为香港楼市会下跌，亦有一部份人仍然看好香港楼市。但情况已非上年般一面倒看好。人对产品的消费需求，很多时基于对未来的预期，如消费者预期在电脑节期间，能以较便宜的价格入手电脑或数码产品，因此在目前的价格下，或特价前会选择减少消费；如美国感恩节前，大家预期很多商店会在感恩节期间大特价，故之前未必会消费。

    同样道理，当人人预期楼市未来仍有下行空间，或加息环境下楼市不会大升，那么部份市场所谓的「刚性需求」，自然没有那么「刚」，或是软化。

    近日很多人预期香港楼市会下跌，例如量宽收水，并预料美国会持续加息，均令许多买家采取观望态度，希望以更低价买楼。楼市回报一般是2至3％（若扣除管理费及维修成本等同没有），今天美国10年期国债债券及定期的收益率约4％左右。换而之，定期及债息比投资房地产的利润更高。这个预期一旦形成，楼市需求将进一步下跌，或没有那么「刚」。

    而很多人认为利率是对楼市最重要影响，但很多实例都显示不是。房 委 会 于 1998 年 推 出 自 置 居 所 贷 款 计 划 ， 协 助 低 入 息 家 庭 购 买 私 人 楼 宇 单 位 。 合 资 格 的 家 庭 可 获 高 达 80 万 元 的 免 息 贷 款 ， 或 领 取 48 个 月 每 月 高 达 5,100 元 的 按 揭 还 款 补 助 金 。但是最后对楼市的影响其实有限，亦阻止不到2003年的楼价大跌。

    参考过去加息周期，香港楼市出现两次下跌，两次上升的局面。大家可见94年及99年的楼市是下跌，但是04年及16年加息周期的楼市是上升。但是大家都有一个共通点，就是加息周期完成之后，一段时间后楼市会大幅下跌。小龙认为原因其实是，加息除非非常激烈，否则其实利息对市民负担其实有限。但是真正起到影响是，如果加息影响商家投资或加大生产成本，整个经济循环减慢，令到失业率加大，所有甚么供款占负债比率等都变成没有参考价值。

    读者不妨留意2年期和10年期殖利率曲线倒挂。综观历史，1969年来出现的8次经济衰退前，10年期美债殖利率都低于2年期，而该指标是在2019年8月出现，隔年美国因疫情陷入经济衰退。经济面临衰退之际，美国同时收水，加息及减少买债，那么你仍然要加最后一口杠杆吗？

    在过去的50年来共发生了7次殖利率曲线倒挂，每一次的倒挂刚好都与后续的经济衰退相关。在1969年至2020年间，美国共出现过7次衰退，其中殖利率倒挂领先衰退的时间介于11个月至18个月不等。为什么债息挂恶化跟经济衰退有关，原因投资者对熊市担忧加剧，倾向买长期国债。长期经济已趋缓，但短期资金仍在紧缩，资金流入长期国债避险。倒挂的期间短则数月、长则达数年，有些倒挂现象仅持续了几个月，像是1978年发生的那一次，一直到1982年才结束。

    很多人以为只要一放宽隔离，或者放宽防疫，所有经济问题都解决。但是很多地方已经放宽了防疫，但是经济仍然响起红灯。因为他们仍然未想得到，之后面对的是经济衰退及滞胀夹击。以前98-03年是人工跌，楼价跌，物价及利率都下跌；这一次将很大机会是人工假设不变，但楼价跌，利率升，物价一直升。这不是衰过沙士吗?

    现时面对全球经济衰退，其实从来都没有黑天鹅，只是当有人出来警告时，很多人不愿相信，正如本栏指今年美国大加息、港股下跌，及美股逢七必跌。

    作者：江恩小龙刘君明