降准对楼市是利好还是利空？2019房企融资现状进一步下跌

　　9月6日，央行宣布将于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，但这未能给房地产市场融资带来更多利好。

　　在9月3日银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上，银保监会党委书记、主席郭树清表示，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。

　　今年以来，随着房地产融资政策的步步紧缩，开发商的融资大门正在一个个关闭，房企再次面临“钱荒”的窘境。

　　8月房企融资下跌

　　来自同策机构的数据显示，8月份，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内第二次断崖式下跌。

　　8月主要债权融资方式的融资金额均大幅缩水。具体来看，境内银行贷款的融资金额为74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资的融资金额为74亿元，环比大跌35.7%；信托贷款的融资总额为66.24亿元，下滑幅度达63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比下降83.62%。

　　监管要求外债资金仅限于境外市场的借新还旧，再加上美元汇率升高的压力，境外融资大跌。8月，外币融资总额仅为63.31亿元，环比大幅下跌80.71%，仅占融资总额的17.73%。其中，境外美元债发行大量减少，美元融资总额54.23亿元人民币，环比减少82.52%，占融资总额的14.72%。

　　为什么8月融资数据会出现大幅下跌呢？同策研究院陈朦朦认为，房企融资监管加强，政策威力渐显，众多融资渠道逐步关闭，这些均在8月的融资情况中得以显现。

　　某房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，房企融资受阻的直接原因就是政策管控力度不断收紧，虽然今年的三次降准给市场释放了较大流动性，但定向放松的大背景下，房企融资依然面临着严控局面。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉《华夏时报》记者，国家金融去杠杆的政策正在不断增强，房地产企业融资面临着很大的压力，国内内源性的融资正在减少。8月份正好碰到美联储的整体货币政策出现问题，人民币汇率破七，在这样的背景下，外源性融资对于房地产企业而言是一件非常不利的事情，很多企业甚至开始降低自己的外债规模。

　　融资大门正一个个关闭

　　一位房地产从业者表示，行业目前遇到了融资方面的困难，当前的融资环境让房地产公司觉得冬天即将到来，高峰时期的房地产大概有30多种融资的工具，现在这些门在慢慢地关起来，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。

　　今年房地产融资政策在一步步收紧，张波分析，5-9月相关政策呈现明显的“三步走”态势：第一步是“定调严控”，4月的“房住不炒”基调重申，7月政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，9月国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域等，都是融资从紧的明确信号；第二步是“严控信托”，从5月开始，监管部门就发文严防资金通过信托、金融租赁等方式进入房地产领域，7月，监管部门约谈房地产信托业务发展过猛的信托公司；第三步是“加大整治”，8月，银保监会表示将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款。8月底，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

　　监管部门对于房地产融资的关注仍在继续。在9月3日银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上，银保监会党委书记、主席郭树清表示，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。

　　近期央行降准也未能给房地产市场融资带来更多利好。央行表示将于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。江瀚分析，在“房子用来住的，不是用来炒的”大背景之下，中国的房地产市场已经从原先的投机属性市场向全面居住属性市场转移，降准又是很明确的给实体经济注入流动性，对于房地产市场来说不会有太大的波动性。

　　未来的融资前景也并不乐观，江瀚分析，在未来相当长一段时间内，房地产企业的融资都会面临一个较为困难的局面，可以说是戴着镣铐跳舞。而且房地产市场已经不具备原来的投资属性，大开大合的房地产发展模式已经不再适用。从整体来看，房地产企业未来想要实现资金流稳定，内源性融资和多元化融资渠道会是大势所趋。　　房企紧抓回款谨慎应对

　　在融资收紧的大背景下，各家房企也在收紧策略，投资更为谨慎，也更加注重现金流。

　　三盛集团常务副总裁冯辉明近期曾公开表示，企业需要对投资端加强目标管控、现金流管控，我们现在要求投资端，每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案，初始投资回收期多长时间能够回收，都是有严格要求的。

　　三盛对于投资和资金的谨慎态度，也是大多数企业在当前情况下不得不选择的应对之策。万科在近期提出，要确保现金流安全，以销定投，根据销售回款或现金流制定投资策略；融创中国提出要控投资、降杠杆，稳健发展，下半年暂停拿地；中梁控股表示要提速去化、现金为王；融信集团也表示要积极维稳，严投资，降杠杆；正荣地产提出，要做到风险可控，寻求更合理的长短债比例，更健康的负债水平，更好地把控现金流，以应对市场的波动，加强风险管控能力。

　　“面对融资从紧，调控不放松的态势，房企选择降杠杆的做法实为明智之举”，张波表示，可以看到市场上已经有不少房企，尤其是高负债类房企，通过项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流。无论是千亿之上的房企，还是积极谋求规模化的中小房企，当下更为重要的是通过降杠杆来降低企业的财务风险，实现有质量、稳定的发展。