楼市金九风光不再 多指标增速4个月下降

　　国家统计局周一公布的最新数据显示，8月，房地产开发投资、房企到位资金等多指标累计增速已经连续4个月下降，其中，投资增速降至年内最低。另外，尽管商品房销售指标略有反弹，但是，销售面积指标已经连续8个月负增长。

　　而刚刚结束的中秋小长假，各地楼市平淡收官。有机构统计数据显示，与2018年中秋小长假相比，北京、上海、广州、深圳等地新房成交均有不同程度的下调。

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，整体看，全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。预计今年接下去几个月，销售面积增速将保持小幅下跌，销售金额增速将震荡收窄，投资增速和房企到位资金增速会继续收窄，在政策面没有松动的可能性，特别是融资面偏紧的背景下，房企主动促销降价的行为会进一步增加。

　　开发投资增速再创年内新低

　　从投资指标来看，1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。这是该指标连续4个月增速回落，并创年内新低。

　　1-8月份，房屋新开工面积145133万平方米，同比增长8.9%，增速回落0.6个百分点；

　　1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，同比下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

　　对于开发投资增速持续回落的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，主要是受库存、资金、预期等方面因素影响，当前房企重点需要去库存，同时，房企资金压力加大，再加上房企认为后续市场会降温，有一定的悲观情绪，因此，投资方面趋于保守，自然会放缓节奏。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为，7月30日，中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。部分热点城市随之纷纷出台调控政策；加之金融政策持续收紧，房企融资承压，开发企业投资预期进一步降低。1-8月份，土地购置面积同比下降25.6%，尽管降幅小幅收窄，但仍大幅下滑；房屋新开工面积增速回落0.6个百分点至8.9%，带动开发投资增速持续回落。

　　值得注意的是，1-8月份，土地购置面积和金额降幅双双比1-7月份收窄3.8和5.6个百分点。但在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变，相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声，预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化，全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

　　销售面积增速连续8个月为负

　　从销售指标看，1-8月份，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点；商品房销售额95373亿元，同比增长6.7%，增速加快0.5个百分点。

　　尽管销售指标增速连续两个月有所反弹，其中，销售额指标增速扩大，销售面积指标降幅收窄，但是销售面积指标已经连续8个月负增长。

　　“目前销售面积已出现了连续8个月负增长的现象，说明市场已经有所降温。”严跃进说。

　　虽然今年以来销售面积增速一直处于负增长，但是近期降幅则有所收窄。从中原地产研究中心的统计数据看，8月单月，销售面积同环比均略有增长；销售额环比下降，同比增长。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这说明虽然销售趋势是下滑的，但市场也没有那么差。

　　国仕英则认为，是因为8月下旬部分房企为迎接“金九”的来临，开始降价或打折销售，带动销售面积小幅上涨，降幅收窄。8月份，商品房销售面积13066万平方米，同比上涨4.7%，商品房销售价格为9364元/平方米，环比下跌0.03%，商品房销售价格迎来近4个月首次下跌。随着“金九银十”的到来，部分房企开始降价销售，预计后期销售价格仍会小幅下跌。

　　不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对券商中国记者表示，销售指标的反弹就是数据异动，没有什么原因。

　　房企到位资金连续4个月恶化

　　再来看资金指标，1-8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1-7月份回落0.4个百分点。这是该指标连续4个月增速回落。

　　其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。

　　今年以来，各种房地产金融政策持续收紧，房企融资持续承压。张大伟指出，从央行、银保监会到国家发改委，密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查，约束房地产贷款额度。最近4个月，房地产企业的资金情况不断恶化。

　　“从房企融资的大背景来看，针对房企侧强化严监管的态势8月保持不变，无论是信托、海外债还是ABS、开发贷都保持从严态势。8月9日，银保监会发文，对32个城市开展银行房地产业务专项检查，检查重点针对房企的土地储备贷款、开发贷款，以及个人房贷、住房租赁贷款。8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。房企融资持续承压。”张波说。

　　张波指出，负债率过高的房企，下半年风险会明显提升，但当下对房企融资的监管也并非“一刀切”，对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强，这类房企的资金安全性显得尤为重要。

　　楼市告别“金九”已成定局

　　刚刚过去的中秋假期，各地楼市成交平淡。

　　中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假第一天，北京新建商品房住宅签约101套，而2018年同期是309套；上海中秋小长假三天新建住宅网签分别为136套、127套和177套；广州小长假前两天住宅网签量分别是206套和168套；深圳中秋假期三天新建住宅成交分别为76套、89套和56套，与2018年小长假相比，均有不同程度的下调。

　　张大伟指出，因为网签数据滞后，虽然网签数据不代表市场当下真实签约情况，但整体看，全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。以9月上半月看，热点城市成交量环比均有明显下调。

　　对于楼市“金九”未现的原因，张大伟认为，一方面是多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。虽然当下全国看，房价上行城市依然占多数，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。整体看，政策特别是信贷政策将影响9、10月份的市场，如果9月20日的贷款基础利率LPR没有降低，那么市场很可能会继续降温。

　　对于未来市场走势的判断，杨红旭对券商中国记者表示，预计今年接下去几个月，销售面积增速将保持小幅下跌，销售金额增速将震荡收窄，投资增速和房企到位资金增速会继续收窄，在政策面没有松动的可能性，特别是融资面偏紧的背景下，房企主动促销降价的行为会进一步增加。