房地产风暴下创造的价值投资机会

    回顾中国政府下半年的多项改革，除了试图实现共富目标外，还有政治一些对系统性有害的文化。例如，过去十年中国政府多次提示内房要稳健发展，不要过度杠杆营运，但每次过了海就是神仙，一批进取的内房愈借愈大。自去年三条红线一出，部份内房仍然心存侥幸，积极减债的不多，只是把债务就资产负债表执走，变为票据或理财产品，融资手段去到无孔不入，也见证去到山穷水尽。

    内房债务不断增加

    根据哈佛大学的一份报告，中国房地产相关活动占GDP于15年前，大约17%左右，与美国及韩国相近，低于英国的20%左右。但是，这十五年的大开发，令相关活动占比一度逼近30%，所以市场一直有声音指，中国政府不得不救内房。

    然而，中国自2009年四万亿救市后，一箩箩的资源错配问问，令其改变大手救市的风格，取以代之的是大水漫灌，一步步的化解最重要的问题。例如，这次内房危机，内地政府第一件事是要保障买了房的市民，能否得到物业，其后再处理金融市场的问题。这次拖了这么久也不出手也令不少一早入场博反弹的投机者大失预算，这也是一个经验。幸好，一早选了国企龙头内房做目标，所以此时仍有利润。

    随着银行与房地产开发商最近会议达成的共识，银行等机构投资者会透过投资债券为内房“输血”，以防内房资金链恶化，市场立即大反弹。

    内房汰弱留强

    然而，留下来的问题是，整个行业能够回到昔日的光辉吗？以往中国进行城镇化，农民工入城，对房屋需求量甚高，所以买地起屋，量产式作业房企有利可图。

    可是，中国住宅供应除了一线城市外，基本上已得到满足，接下来需要的是质量提升，以及照顾买不起物业的一群，两者的项目周期比起以往长时间得多，即愈是较周转快打天下的，就愈快失去企业价值，即反弹过后，都会阴干而消失于眼球，意味着这次似是挟淡仓的反弹，应该是很多体弱内房的逃生门。

    物管可保成长

    较为有值博率的应该是，轻资产的物管股，整个中国对服务的需求仍然有增无减，处于战国时代的物管仍有增长空间，这次部份受母企拖累大跌的物管最为吸引。