稳楼市新表述出炉 住房金融如何化解新问题？

　　在今年的中央经济工作会议中，关于房地产的新表述成为一大亮点。延续自2016年以来“房住不炒”定位政策基调，本次会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”， 将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。同时，本次会议还明确了对住房租赁市场的高度重视，这也是近年来中央经济工作会议对住房租赁着墨最重的一次，长租市场发展将迎来机遇。那么，在围绕“房住不炒”定位的各项细化措施不断推进的背景下，对银行传统的房贷业务会产生哪些影响？住房金融将会面临哪些变化？银行业应该如何助力房地产市场保持“稳地价稳房价稳预期”的平稳运行态势？

　　“稳”字当头保持定力

　　回顾2020年住房金融市场，围绕“房住不炒”定位下对涉房贷款的持续严监管以及个人住房贷款领域“换锚”LPR的落地，最为市场关注。

　　融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的最新监测数据显示，11月20日至12月18日，全国首套房贷款平均利率为5.23%，比上期略降1个基点，二套房贷款平均利率为5.54%，与上期持平。“与上月相比，2020年12月的房贷利率波动幅度不大，临近年末没有出现大面积的上涨，房贷额度也没有往年紧张，暂停房贷的银行数量较少。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。

　　“纵观2020年全年，不管是全国层面还是城市层面，房贷利率的波动都普遍大于去年，且房贷市场的变化不局限在利率层面，尤其是下半年，各地陆续出台的房贷政策都在积极尝试从更多维度落实‘房住不炒’定位，表现为更加倾向于收紧公积金政策和首付政策，并进行差异化区分，保证刚需人群能顺利买房的同时，大大提高楼市投机行为的门槛。” 李万赋分析说。

　　本次中央经济工作会议对房地产调控的延续也预示着，银行将持续在住房金融领域保持定力。“总体来看，2020年中央经济工作会议确定的八大任务中，前三位均是落实以国内大循环为主体的措施安排，同时继续强调‘房住不炒’的定位。房地产融资继续坚持宏观审慎管理，融资环境‘稳中从紧’和差异化长效管理机制不变，继续对增量和增速进行调控。住房按揭贷款需求一如既往保持稳定，但房地产企业开发贷增长继续受控。” 光大证券研究所银行业首席分析师王一峰表示。

　　对于房企端的开发贷款，中国首席经济学家论坛理事长连平预计，其增速仍然会有逐步回落的态势。“最近这些年，开发贷波动比较大，但是平均贷款增速应该不会明显超过整个贷款余额的平均增速。流向房地产行业的信贷资金一定会受到比较严格的管控，加上‘三道红线’倒逼房企杠杆水平，类似贷款增速还会有一定程度下降。”

　　聚焦大城市因城施策

　　“今年的中央经济工作会议首次就大城市的住房问题做出强调和安排，通过着力解决房地产市场存在的空间结构性矛盾，以大城市房价稳定为抓手，为‘房住不炒’做好引领和示范。有针对性地解决局部城市住房供需矛盾和房价屡调屡涨问题，有效促进人口向城镇和重点区域流动，以增强区域战略发展动力。” 民生银行首席研究员温彬表示。

　　易居研究院预计，大城市房地产政策会有三个重要变化：一是从短期管控角度看，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房的行为；二是从房地产长效机制角度看，后续在土地供应等方面会继续发力，尤其是增加纯住宅用地；三是继续发展租赁市场，通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

　　对大城市住房突出问题的关注，也体现出“因城施策”的政策思路。未来，这也将继续成为房地产长效机制建立的重要方向。

　　在银行个贷方面，李万赋认为，未来房贷利率的变动将更加注重“一城一策”，楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

　　对于未来楼市政策走向，连平建议，应高度关注房地产金融风险，建立因地制宜的、动态的监测指标体系以准确判断，及早发现房地产领域金融风险，根据不同地区城市的不同风险特征建立不同的风险监测体系。

　　金融支持长租改革

　　作为支持楼市长效机制建立的重要方式之一，长租市场的培育在“房住不炒”定位确立后就被提上议程。今年的中央经济工作会议更是从保障性租赁住房建设、加快完善长租房政策、规范发展长租房市场、对租金水平进行合理调控等多个方面进行了具体细化。

　　“对于房地产调控来说，租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

　　虽然一些长租公寓模式出现问题，给长租市场敲响了警钟，但对于银行业而言，长租市场的培育仍潜藏着不少业务机会。

　　将“住房租赁”作为自身三大战略的建行秉承“为有房人理房、帮无房人安家”的理念，通过房屋调配撮合租住需求，引入金融活水，培育超大规模的新型资产管理市场。截至6月末，建行住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万户。同时，与广州、杭州、济南等11个试点城市签署了发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子综合服务。

　　为贯彻落实2020年中央经济工作会议精神，建行还提出要做长租市场的“稳定器”，持续研究完善长租市场投融资机制，支持构建更加稳定的住房租赁关系。要为市场提供长期、稳定的租赁房源供给，并引导租赁企业回归专业运营本源，稳定市场秩序、规范市场行为。要大力支持保障性租赁住房，创新金融产品，满足地方政府公租房融资需求，解决困难群体的住房问题。要深入推进政策性租赁住房签约城市项目落地，探索形成支持发展租赁住房的经验模式。