房价下跌大幕拉开 买房或不如买地产股(3)

　　房地产股已跌至低谷 买房或不如买地产股

　　土地价格涨幅堪比股票大牛市。记者昨日采访获悉，全国主要城市的土地出让价格4年涨2倍，目前处于历史高点，比过去5年股市大盘指数还要牛。研究人士指出，目前房地产股已处于历史最低区域，买房子不如买地产股。

　　1地价暴涨股价暴跌形成“倒挂”

　　近期被广泛转发的一份据说出于史玉柱的微博说：投资领域常有怪事。一个房地产界的朋友说，他原计划去拍一块土地。后来发现，在某地上市的某房地产公司，其拥有土地的价值(考虑负债后)摊到每股股价上，买股票比自己去拍地，便宜40%，于是他放弃买地，计划改买股票。

　　上市公司净资产中的土地价格，真的比现实土地市场价格要低？带着这一问题，记者采访了研究专家和上市公司。

　　杨高宇博士目前正在国信证券研究所从事博士后研究工作。他在接到记者提出的问题后，从以下几个方面阐述了他的看法。

　　他说，从全国重点城市平均地价来看，自2000年以来，全国重点城市平均地价(指每平方米中的地价，即楼面地价，单位：元/平方米)一直呈现稳步上涨的态势，2000年是1200，2011年8月已经达到了历史最高点7656。而证券市场房地产行业指数波动比较大，2000年一季度至2008年二季度之间的平均房地产行业指数为1737.62。至2011年9月，房地产行业指数为1739.78，较2008年二季度之前的平均水平仅上涨0.12%。这就是说，当前房地产股价与2008年6月之前的平均房地产股价相比，没有什么上涨。自2007年9月最高点以来，股市中的房地产股平均股价下跌了57.43%。而同一时期，全国重点城市平均地价上涨了219%。

　　地价暴涨，股价暴跌，形成了地价与房地产股价的“倒挂现象”。

　　2地产股大底或许已经来临

　　杨高宇表示，上市房地产企业的土地储备在开发前后，均是按照成本价计入无形资产或者开发成本，因此，在平均地价大幅上涨的情况下，房地产行业的土地储备增值效应明显，从而会出现很多房地产企业所拥有的土地价值超过其股票市值的现象。即便如此，由于股价被低估，股票中所含的土地价格，仍远远低于目前市场上拍卖的土地价格。

　　这一方面反映了当前人们对房地产行业未来盈利能力的过度悲观，另一方面恰恰体现了当前房地产行业股票的投资价值已经显现。

　　从房地产行业股票的估值情况来看，自2000年以来，房地产行业的整体市盈率与整体市净率总体呈现下降趋势。截至2011年9月，房地产行业市盈率已下降到15.85的历史新低，比大盘指数1664.96点时还要低。

　　房地产行业股票市净率仅为2.18，非常接近2005年的历史最低水平。可见，当前房地产行业的投资价值非常明显。另外，从上证A股的整体市盈率来看，当前动态市盈率已经下降到11.97的历史新低，远低于2008年上证A股1664点时对应的市盈率水平16.9。

　　3以万科为例解剖“倒挂”现象

　　为了更加具体认识这个问题，需要解剖一家有代表性的上市公司。记者昨天以投资者身份打电话给万科公司投资者关系部的梁先生。在记者提出本文开篇所提到的“史玉柱难题”后，梁先生这样回答：

　　万科业绩比较稳定，相信还会持续增长。但面对当前的调控环境，投资者由于恐慌对万科股价过分低估了。项目中的土地价格，依市场而浮动，而且每块地买入的楼面均价也不一样，需要进行复杂的精确计算才能得知每股股价中含有的土地价值。目前万科没有这方面的统计，只能是一个很粗的估算。从整个房地产行业来看，一线绩优公司，应该存在股价中的土地价格，比现在竞拍地价还要便宜很多的现象。这一方面说明股价可能被过分低估了，另一方面也说明现在地价可能被过分高估了。因此，单纯从市场意义上说，与股价相比，地价更有下跌空间。

　　10月11日，万科发布了2011年9月销售及新增项目情况。其中公布了8个项目，这些项目位于北京、辽宁鞍山、辽宁抚顺、广东佛山、广州、厦门几个城市。记者根据各项目须支付地价款与建筑面积进行计算，这8个项目的平均楼面价为4952元/平方米。考虑到房地产开发周期，这些土地获得的时间应为2008年前后。这一统计数字，比今年8月全国重点城市平均出让土地价格7656元/平方米低了一大截。

　　4住宅现楼市盈率远远高于股票

　　证券日前发布微博称，按照市盈率标准，目前楼市的投资回报差不多是40倍左右(记者注：应该说是楼价比租金的市盈率为40倍)，1000万元投资的房产一年租金25万，四十年回本；而1000万的一年定期也有37万；理财产品回报至少100万；而万科股票的市盈率才13倍，民生银行才5.5倍。

　　租售比(即单位面积房屋的月租金与售价的比值)是常用的反映房地产投资活跃度与市场预期的指标。在房地产市场较为成熟的西方国家，其二手房租售比指标通常不会超过1200。换个说法，根据房价和年租金计算出来的市盈率，通常不超过16.6倍。

　　据不久前的有关统计，全国各重点城市的租售比均远高于国际标准。北京为45.8倍，上海为59倍，深圳为44.66倍。

　　昨日，记者联系香港中原的房地产研究中心主任黄良升，得知香港目前住宅的房地产租金年回报率为3.8%，换算成市盈率就是26.3倍。他说，与香港土地出让价格比较，目前香港的好些地产股也被严重低估。

　　5房地产行业或迎来兼并浪潮

　　虽然房地产行业股价已经进入历史最低区域，但杨高宇博士并不认为所有房地产股票都值得买。

　　他说，从当前宏观经济、通货膨胀以及货币供应周期情况来看，未来货币供应同比增速将继续探底，并在底部盘整3～5个月，而偏紧的流动性势必影响房地产企业的运营状况，因此，对不同的上市房地产企业要区别对待。

　　对于资产负债率高的、抗风险能力弱的一些中小房地产企业来说，由于国家的流动性收紧政策还会持续一段时间，在资金压力、房价拐点以及劳动力成本上升的背景下，不排除一些房地产企业的运营会因此出现问题，严重的会出现倒闭现象。

　　但是，对于那些实力雄厚、资产负债率低的大型房地产企业来说，虽然流动性紧缩与房价下行等会对他们的运营产生一些负面影响，但是也为他们收购那些运营出现问题的房地产企业的储备土地或者资产，为其未来进一步扩张，提高产业集中度与效益提供千载难逢的机遇。(深圳商报)