房企融资“解冻”？国企发债忙，民企待“开闸”

　　近期，房企融资渠道有所“解冻”，有超20家房企发债，融资总金额近300亿元。记者发现，发债者多为央企国企，民营企业发债渠道仍未放松。

　　房企关紧已久的融资阀门终于有了放松的迹象。

　　11月16日，建发地产披露了2021年度第五期中期票据募集说明书，公司拟发行中期票据4.4亿元，期限为5年。

　　近期来，已有招商蛇口、保利发展、金地集团、北京城投等多家企业在银行间市场成功发债。据媒体不完全统计，近斯，已有超20家房企发债，金额在3亿-30亿元不等，融资总金额近300亿元。

　　在国金证券分析师杜昊旻看来，多家国企央企开发商的票据融资动作意味着房企的债券融资渠道有望逐步恢复，未来或将从央企国企逐渐惠及到民营房企。

　　央企国企发债忙

　　密集的发债动作与近期的政策面不无关系。

　　据悉，中国银行间市场交易商协会于11月9日举行房企代表座谈会，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，如碧桂园、保利发展、龙湖集团、招商蛇口、美的置业等。

　　彼时，有相关债券业人士称，座谈会的召开意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，同时银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止其资金链恶化。

　　11月11日，保利发展披露了2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额20亿元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告表示拟发行规模30亿元的中期票据；同日，厦门建发集团透露称拟发行2021年度第五期中期票据，基础发行金额5亿元，上限15亿元；栖霞建设亦拟发行金额4.2亿元的中期票据，期限3年……

　　《国际金融报》记者注意到，近期在银行间发债的企业多为国企或央企，主体信用等级及债券信用等级皆较高，抗风险能力较强。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，保利发展于11月11日的发债动作具有风向标意义，意味着政府对房企融资在实质性放松，“央企、规模较大及信用等级较高的的国有房企更容易获得融资”。

　　闸门打开的背后是房企们捉襟见肘的现金流及承压的债务。

　　据DM研究不完全统计，11月共有65家房企的债券面临到期、回售及付息，其中到期及回售的境内地产债共31只，合计金额共331亿元；保利发展、首创集团、佳兆业、阳光城等房企则分别有两只以上的境内债面临兑付。

　　从募资说明书来看，企业们所募集的资金多用于偿还旧债。保利发展、招商蛇口所募集的资金均计划用于偿还银行贷款；建发地产的4.4亿元中票拟用于偿还到期的“18建发地产MTN001”；栖霞建设则拟使用所募集的4.2亿元置换将于11月21日到期的“21栖霞建设SCP001”，该笔债券目前余额为4.8亿元……

　　除银行间发债外，国有房地产企业在美元债市场似乎也有所开放。信息显示，济南高新、菏泽城投、上虞城建集团、宜昌高投等企业欲发行美元债，利率在3%至5%之间浮动。

　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，国企、地方城投拟发行美元债或将在一定程度上提振市场及投资者信心，“总的来看，目前地产行业融资领域出现边际松动的迹象，市场情绪将逐步回稳”。

　　民企老板自掏腰包

　　记者发现，开发贷亦有所松动。

　　11月15日盘后，首开股份公告表示，其控股子公司福州融侨和众拟向兴业银行福州分行申请约1.72亿元的房地产开发贷款，期限3年，首开股份则按34%的持股比例提供0.58亿元连带责任保证担保。

　　人民银行最新数据显示，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。有上海四大行相关员工向《国际金融报》记者表示，该行此前已经针对开发贷进行项目融资需求排查。

　　杜昊旻告诉记者，开发贷的提量提速是适当缓解房企现金流压力的合理手段，“预计10-12月的开发贷增量规模将呈现环比提升趋势”。

　　只是，当央企国企“狂欢”之时，民营房企目前更多的则是通过甩卖资产自筹资金解渴。

　　11月14日晚间，融创中国公告表示，公司将配售现有股份及认购新股，同时配售融创服务股份，合计所得款项净额约为9.42亿美元，折合约73.43亿港元，这其中约50%将用于偿还贷款。

　　此外，为支持集团经营发展，融创中国控股股东、董事会主席孙宏斌以无息借款形式将自有资金4.5亿美元提供给集团使用。叠加来看，该公司通过上述三项资本运作获得了约109亿港元的资金。

　　而在此之前，融创中国已在短短十天内通过出售贝壳股票、转让项目股权等动作回笼了超70亿元的资金。据悉，融创中国今年年内已无到期美元债，公司将在明年6月、8月有两笔美元债到期，金额合计12亿美元。

　　近几个月，类似融创中国抛售资产的操作颇为常见。如中国奥园，在将奥园健康摆上货架后，其又于11月14日对外界透露，拟以9亿港元出售香港燕贻大厦部分物业，预估亏损1.77亿港元，相当于打了8.4折。

　　对于民营房企“开闸”，业内人士多持乐观态度。

　　刘水称，在货币信贷投放加速的大背景下，房地产融资政策调整放松，经营稳健、综合实力较强的民营企业也会加快融资，融资类型也会更加丰富。