房企“高周转” 背后是高杠杆压力

　　二级市场上，房地产板块周一走强。A股市场上，剔除雄安和创投概念，阳光股份、万科A、保利地产、城投控股、金地集团以及阳光城等涨幅均超过4%。港股方面，HKT内地地产指数上涨4.19%，恒生中国内地地产指数上涨3.97%。另外，深港房产、恒生地产分类指数等涨幅均超过2%。

　　多数机构预计2019年地产行业景气度可能会维持平稳。经过连续调整之后，该板块存在反弹预期，但预计尚未调整到位。

　　今年前10个月，全国商品房销售面积和销售金额分别比前三季度增速回调了0.7个百分点和0.8个百分点，值得注意的是，龙头房企业绩依然靓丽，万科前10个月销售金额4856亿元。然而，靓丽的业绩却难以掩盖“质量”的尴尬，继碧桂园之后，万科也出现坍塌情况，11月12日，万科在中山古镇的在建项目万科城工地发生局部板面坍塌。

　　无论是万科，还是碧桂园，都是行业销售规模非常庞大的开发商。今年前10个月万科合同销售额4856.2亿元。碧桂园同期累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约4559.9亿元。A股创业板公司去年营业收入之和才1.1万亿元。大型巨头房企的质量快速成为市场关注的焦点。

　　最新数据显示，房企11月份密集通过债市、票据等途径进行高成本再融资。“周转降，杠杆升”，房企未来业绩增速放缓将成为趋势。

　　杠杆继续提高销售增速放缓

　　针对连续暴露的建设工程质量问题，“高周转”成为最主要的推手。这也使得碧桂园在出现一系列安全事故后，公开表态要降低周转。但有开发商人士向记者透露，在当前市场行情下，高周转背后是高杠杆的推动。

　　广州日报全媒体记者梳理发现，高周转不仅是诸多房企的宣传亮点，也成为资本市场判断房企盈利强弱的重要指标。一位开发商人士也告诉广州日报全媒体记者，越是在融资压力大的时候，房企越是会强调高周转，“除了提升利润，当前的高周转背后的驱动力主要是高杠杆。”这位开发商人士称。

　　一方面，提升杠杆率，一方面加速周转回笼。这已经成为地产行业惯用的做法。但两者的博弈如今却成为当前房企面临最大尴尬。一边厢，11月份，房企密集发布融资公告，成本明显提升，杠杆率进一步提高。另一边厢，销售增速却在放缓。有分析认为，未来一段时间，高成本融资和回款速度放缓将影响房企业绩表现。

　　记者对比发现，近期房企密集再融资中，一方面利率成本明显增加；另一方面，债市成为主要阵地。中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市销售放缓，而前期过度投资加上去杠杆，导致其对资金需求上涨。因此，在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场背景下，融资成本难以下降。