热点城市楼市开始降温 ＂地王＂数量明显减

　　一场秋雨一场寒。密集调控政策下，楼市中燥热的气氛开始降温，部分二线城市一手房销售出现明显的降温；北京、深圳等存量房为主的城市二手房交易量环比出现下滑。短期内热点城市楼市降温不可避免。

　　二线城市率先降温

　　从目前主要城市交易数据看，交易量已经出现下降，价格处于横盘状态。

　　调控政策已对新盘供应量和去化率产生一定影响。中原地产研究中心统计数据显示，上周（10月10日-16日）重点城市共开盘34个项目，合计推出房源9294套。一线城市中，只有上海和北京有新开盘项目。上海开盘6个项目，推出573套房源；北京开盘3个项目，推出439套房源。二线城市均有新项目开盘。其中，一线城市平均去化率为80%，二线城市平均去化率为69%。

　　从平均去化情况看，这一数据相比9月的一线城市平均为95%，二线城市为80%，均出现了明显下调。观望气氛之下，南京的个别新盘销售中心冷清了不少。

　　进入存量房市场的北京和深圳，二手房交易数据则更能体现楼市冷暖。大幅提高二套房首付比例后，深圳中原研究中心监测数据显示，国庆后约七成二手房业主下调了房源价格。根据深圳房地产经纪行业协会的初步统计，国庆后深圳二手房市场日成交量从之前的300余套下降至100多套。10月上半月，北京二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降41%。

　　中国证券报记者从房产中介处了解到，楼市新政后，买卖双方观望气氛浓厚，加之部分非普二套房买家面临补交首付，或者终止合同，成交量明显下滑。不过，价格仍然处于博弈的过程中，主动大幅下调价格的案例并不多见。

　　本轮主要由投资性需求驱动的部分二线城市已出现房价下跌的迹象。天津开始实施区域性住房限购后，10月1日-10日的监测数据显示，新建商品住房成交54.1万平方米，环比9月份日均水平下降41.2%，二手住房成交22.4万平方米，环比9月份日均水平下降20.6%。

　　中原地产研究中心统计的网签数据显示，在10月以来，全国主要54个城市合计签约商品房住宅130944套，环比下降34%。其中，二线城市降温更明显。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，尽管网签数据存在滞后效应，但10月以来市场已经发生明显变化。二线城市成交明显降温，春节后首次出现连续两周签约量低于4万套。三线城市则受二线城市的溢出效应，出现短暂成交上行。10月下旬开始，调控作用将更明显地反映到签约数据上。市场将告别明显上涨格局。

　　“地王”明显减少

　　从目前的情况看，土地市场出现降温态势。截至10月16日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿元的地块9宗、超过5亿元的地块20宗。整体看，相比调控前市场最火爆的8月-9月，高价地数量减少。10亿元以上的地块中，溢价率超过100%的地块6宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海和成都。除上海外，这些土地溢价率较高的城市大多房价上涨压力并不明显。

　　一线城市土地市场仍然激烈，但通过限价自住房土地入市，土地价格有所平抑。北京10月8日出让的亦庄自住房项目使用权竞拍中，最终成交价格为21.1亿元，楼面价为20824元/平方米。该项目地理位置优越。据业内人士测算，此地块如是商品房用地，成交价可能超过40亿元。

　　此外，北京市政府已经明确增加土地供应量，责任落实到每个区县，北京下属16区县计划拿出10万平方米，用于建设约1300套自住型商品房。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，北京再次收紧楼市调控政策，需求将被明显抑制，开发商面临回款速度减慢、销售业绩下滑等窘境。相比高价成交的“豪宅化”普通商品房地块，自住房土地偏低的总价以及由此带来的快速去化，可以令房企快速收回成本，盘活现金流。

　　规范楼市秩序

　　在本轮调控中，多地出台了规范房地产市场秩序的政策。继“十一”期间公布45家违规失信房企和中介机构名单后，10月14日住建部公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作了明确界定。同时，北京、南京、深圳等多地开展楼盘突击检查。

　　10月18日，上海市住建委和国土规划局发文表示，本市各相关部门正在依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚。

　　分析人士指出，预计随着检查和处罚措施的落地，将起到规范市场、合理引导购房者预期的作用。房地产市场将更为有序地发展。

　　而在信贷方面，中国证券报记者了解到，尽管北京各大银行尚未对房贷政策做出调整，但在年底放款额度降低，“9·30”新政对楼市降温的背景下，银行也在观望之中。

　　10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

　　目前北京的主要银行还保留首套住房最低8.5折、二套住房上浮10%的利率政策。记者从某家国有大行信贷部人士处了解到，本轮调控前，该行曾经进行过银行对于房价下跌的风险测试，当时的结论是风险可控。但调控前的各地房地产市场的狂热具备风险。

　　此外，也有一些银行人士对记者表示，年底将近，目前已有部分银行正在对新政之后签约交易制定操作细则，加强审批控制风险。