迪士尼施工在即 率先受益股亮点扫描(2)

　　房地产公司受益迪士尼地皮概念

　　迪士尼概念对房地产公司的增值刺激主要在于商业地产和旅游地产，并提升相关上市公司毛利率。目前A股上市公司中，深长城(000042)、中华企业(600675)和创兴置业(600193)等在浦东川沙附近拥有商业地产，而界龙实业(600836)、中路股份(600818)和张江高科(600895)等则拥有工业土地和厂房类资产。

　　迪士尼商业地产关联公司扫描

　　统计显示，拥有与迪士尼地块相关联商业地产的三家A股上市公司估值相对行业均较合理，以净利润和总市值测算，市盈率分别是：深长城(14.16倍)、中华企业(15.78倍)、创业置业(26.58倍)。三家公司最新销售毛利率分别为48.76%、53.83%和68.86%，同比分别增长19.72%、32.26%和27.41%。

　　深长城(000042)在上海浦东川沙和南汇交界的黄楼区域附近拥有大量土地储备和楼盘，公司的上海张江镇“长城中环墅”项目和南汇惠南镇“澜溪岸城”项目分别占地11.91万平方米和11.51万平方米，地理位置上十分接近于迪士尼地块。2010年前三季度公司共实现营收收入8.96亿元，同比下降39%，主要由于本期无项目交割，共实现净利润2.15亿元，同比增长30.02%，主要由于本期收回了对宝安26区项目的投资尾款，实现投资收益1.21亿元。公司将于4月13日公布年报，公司在其他渠道上的亮点主要包括深圳笋岗物流园开发项目带来的盈利等。

　　中华企业(600675)已公布2010年年报，共实现营业收入30.30亿元，同比减少26.51%，但由于结算利润率的提升和土地转让收益，共实现净利润7.05亿元，同比增长10.71%。中华企业(600675)大股东是上海地产(集团)有限公司，持股比例为36.17%，公司75%的土地权益储备位于上海。公司在周浦镇有“印象春城”项目，占地面积31.7万平方米，目前累计竣工19.8万平方米，销售面积为14万平方米，在迪士尼地块概念“辐射”范围内。目前公司资金缺口较大，公司在其他渠道上的亮点包括基金、信托多元化投资业务以及公司在崇明岛4655亩农业用地的开发。

　　创兴置业(600193)参股子公司上海振龙房地产开发有限公司39.93%的股权，该公司拥有绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-亲水湾”两个子项目，目前已进入现房销售并于2010年三季度开始交房，由于公司拿地较早，土地成本，预计该项目未来4-5年左右可以给公司提供8亿左右的净利回报。2011年1月29日公司公布2010年业绩预告，预计实现归属于母公司所有者的净利润为1亿元左右，同比预增800-900%。

　　迪士尼工业土地关联公司扫描

　　需要注意的是，迪士尼对工业土地和厂房类资产的增值效应还需要后期开业或得到实际盈利刺激时才能测算，目前工业地皮增值空间尚不确定。

　　统计显示，界龙实业(600836)、中路股份(600818)和张江高科(600895)是与迪士尼地块在地理上较为接近的3家上市公司，最新销售毛利率分别为17.27%、12.72%和56.77%，分别同比变化-14.67%、+27.97%和1.49%。张江高科(600895)拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，该项目东临川沙路、北临川宏路，用地性质为工业用地；界龙实业(600836)在迪士尼项目附近拥有近300亩的工业用地，其中多处工业地产用于出租，子公司上海界龙中国全通将上海浦东新区川周路15742.67平方米的厂房用于出租，子公司上海界龙印刷器材有限公司将位于浦东新区川周路建筑面积400平方米的厂房用于出租，大股东上海界龙集团将区黄楼镇界龙大道腾飞路建筑面积8405平方米的厂房用于出租；中路股份(600818)2008年将公司本部南汇区宣桥镇南六公路818号564亩地块和全资子公司中路实业南六公路888号132亩地块进行远期战略筹划，以适应未来周边产业发展的需要。

　　配套建材类公司也将抢先获利

　　目前迪士尼项目处于签约和开工兴建阶段，大规模的投资也将带给配套建材类上市公司盈利机会。上海本地A股上市公司中，建筑陶瓷生产企业斯米克(002162)博得头筹。公司于2011年2月25日公布2010年年报，共实现营业收入10.02亿元，实现净利润3352.35万元，分别同比增长2.61%和34.35%，营业收入低于预期主要受制于原材料成本压力。公司以瓷砖为主要产品，2010年产品毛利率为29.81%，是“绿色建材”产品，主要面向中高端客户，技术积累和设备处于行业领先地位，“十二五”期间迪士尼项目及其周边的交通基础设施配套等各方面资金将达到“千亿级”，公司的陶瓷业务需求有望“近水楼台先得月”。2010年和2011年是公司的再造期，目前公司江西一期2条线规划产能目前已达到2500万平米，实际生产可以达到2800万平米，且成本比上海低10元/平米，而产能利用率只有60%左右，后续迪士尼配套设施建设对陶瓷业务需求的加大将使公司有效突破市场开拓上的制约，提升产能摊销成本。公司在其它渠道上的亮点包括：2010年5月，公司已与与江西省宜丰县人民政府合作开发含锂瓷土矿，并于2011年与长园科技签订战略协议，投资高效能锂铁电池业务，提升附加投资收益。截至3月25日，该股自3月10日迪士尼草案公示日以来已平均上涨12.79%。