民间资本竞相布局养老产业 三大瓶颈待突破
随着国家对养老准入门槛的降低,民间资本竞相布局养老产业,成为催热我国养老服务市场发展的重要力量。然而,记者调查发现,从“养老事业”向“养老产业”的二字之变,亟待突破土地政策、市场环境、结构性矛盾三大硬性约束。
用地成本居高不下 养老用地规划需提上日程
2013年被业界称为“养老元年”。2014年,养老产业尤其是养老地产将迎来蓬勃发展期。然而,制约养老地产项目发展的用地规划、土地成本等问题亟待解决。
当前,包括万科、保利、绿地、合众人寿、泰康人寿等房企、险资纷纷涉足养老产业,掀起养老地产开发热潮。目前养老地产业的模式主要有养老公寓、养老社区、普通自住型老年住宅。
与拿地、建房、售楼短周期盈利模式不同,养老地产是为长期持有的运营模式。这一转变意味着将依靠后期运营服务来盈利的养老地产,其回报周期将延长,并对开发商的资金链提出了更高的要求。
保利地产集团董事长宋光菊告诉记者,根据下一个十年规划,养老地产将成为未来保利地产的重要业务板块和盈利增长点。目前保利已经在广州、北京、三亚、上海、成都等城市布局了6个养老地产项目,其中北京西山和熹会老龄公寓已经进入培育期,共两百张床位,约110多位老人入住,“抛开建设成本,已实现盈亏平衡。”
“实际上,对养老地产来说,最大的成本还在于前期拿地成本过高。”宋广菊说,目前,用于养老项目的土地大多数是商业性用地,成本居高不下,“既然政府鼓励社会资本进入养老产业,就应该在拿地成本上给予政策优惠。”
记者调查发现,当前不少养老地产项目所涉用地类型可谓五花八门,有医疗用地、公共用地、集体建设用地、工业用地、住宅用地等。而专门用于养老设施建设的用地类型目前只有北京、深圳予以明确。以北京为例,最新发布的北京《城乡规划用地分类标准》中增设了“养老设施用地”分类,并将供应100公顷土地用于养老设施建设。深圳则在《深圳市养老设施专项规划(2011~2020)》提出,优先将养老设施用地需求纳入全市近期建设与土地利用规划年度实施计划,对公益性养老设施项目,更是采取“免地价”供应。
深圳市前瞻投资顾问有限公司研究员陈少华等业内人士建议,养老设施用地应该从国家土地政策层面给予明确,土地出让金价格也应该低于商业地产,还可以尝试类似于保障性住房用地的做法定向供应,从而降低建设成本。
公办收费过低民办难以为继 市场需去“双轨制”
位于北京市朝阳区和平家园小区寸草春晖养老护理院是一家社区养老院,有100张床位,其前身是一家国营工厂的宾馆,整个改造费用达1000万。根据老人护理等级,收费标准在4000元到6000元不等。
据该院负责人王小龙介绍,之所以选址于此,是看中和平家园小区的便利交通和老人资源,这个建于50年代的小区60岁以上老人5000多名,80岁以上老人700多名。尽管收费标准偏高,但开业8个月养老床位便全部住满,目前已有800多人排队。
尽管床位爆满、收费较高,整个养老院仍面临入不敷出的困境。“我们每年的房租便高达100万。”王小龙给记者算了一笔账,这100万摊到每一张床位上,就是每张床1万元的租房成本,按月折算,每张床成本近800元,去除每个月水电、医护、人工、饮食成本,“我们根本赚不了钱。”
实际上,以王晓龙遭遇为代表的民营养老机构“生存难”问题并非偶然,其背后是公办养老机构和民营养老机构面临的不公平的“双轨制”市场竞争环境。由于公办养老机构属于事业编制,其人员工资、建设运营等费用全由财政兜底,面向社会开放的床位因价格低、服务好而受到老人欢迎,而民办养老机构由于成本高企,要么收费较高,导致床位空置,要么满床运营,仍难填财务亏空漏洞。
位于广州白云区钟落潭镇的广州市老人院是唯一市属公办养老院,院内绿树成荫、虫鸣鸟叫,亭台楼阁、小桥流水,若不是门口挂着“广州老人院”的牌子,很容易误以为身在疗养景区。该院对外收费至今仍执行2005年的收费标准,自理老人1500元/月,全护理老人是2000元/月,目前该院1200张床位已经住满。广州老人院院长闫生宏表示,“如果我们老人院不是在郊区,排队的恐怕更多。”
“公办养老院都是财政兜底,不发生任何成本,而我们是自负盈亏,一砖一瓦都要自出。”王晓龙表示,“现在不少公办养老机构在托底五保、三无、低保老人后,会将剩下床位对外开放,而低于市场价的收费标准,不仅导致民办机构没法竞争,更导致国家财政流失,造成补贴富裕老人结果。”对此,闫生宏坦承,公办养老院收费标准普遍偏低,确实会造成老人向公办养老机构集中的倾向,导致民办养老机构难以为继。
业内人士表示,既然国家降低了养老机构的准入门槛,那么还应该进一步完善公办和民营之间的竞争环境。
“进不去”与“不愿进”并存 结构性矛盾待破解
来自2014年全国民政工作会议的数据显示,截至2013年末,全国养老床位数达500多万张,每千名老人养老床位约25张,养老机构的服务能力逐渐增强。然而,尽管床位数总体不断增加,但老人入住情况并不乐观。以广东为例,2013年广东养老床位共16.9万张,而收养老人8.7万人,空置率将近一半。
记者多地调查发现,养老机构总体“人多床少”、局部“床位闲置”的供求结构性矛盾在我国一些省市普遍存在。
“住不起”是不少老人选择民营养老院面临的价格“门槛”。位于青岛崂山区松岭路127号的新华锦国际颐养中心,是由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同打造的会员制高端老年颐养项目,整个中心功能配套包括健身、游泳池、KTV、阅览室、门诊、餐厅、活动室、棋牌室等一应俱全,颇似一家星级酒店。记者调查得知,该中心收费采取会员制经营模式,老人入住需缴纳130万保证金,较高的收费门槛导致该中心入住率偏低。该中心总经理徐延华表示,“我们主要就是面向退休大学教授、处级干部或子女条件非常好的老人,普通老人确实'住不起’。”
“不愿住”是养老机构服务参差不齐难以满足老人需求。记者在广东调研发现,目前广东欠发达地区的绝大部分敬老院一半以上床位长期空置,功能得不到发挥,主要原因在于乡镇财力薄弱,长期投入不足。如广东阳春市(县级)有敬老院52家,供养老年人614人,工作人员81人,平均每家敬老院工作人员不到2名,不能够提供规范化管理服务,连五保户都不愿意去住。
广东省社科院社会学与人口学研究所研究员郑梓桢表示,“现有的养老机构多为普通修养型养老院,护理型养老院偏少,且护理床位也偏少,因此老人所需要的康复照护、医疗保健等核心需求根本得不到满足。”
湖南康乐年华养老服务公司曾对1000多名长沙老人需求展开问卷调查,该公司董事长袁云犁表示,“调查显示,健康的老人一般不需要去机构养老,想去机构的老人,机构又不能提供护理服务,导致供需错位。
民政部数据显示,我国现有养老机构4万多家,其中民办养老机构占了四分之一。业内人士认为,在民间资本不断涌入养老产业过程中,政府部门更应该从机构总量布局规划、养老设施建设标准、照护服务规范等方面入手解决供求结构矛盾。
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