天津星耀五洲陷破产传闻 连发大额信托借旧还新(2)

　　危机所在

　　以“华融·星耀项目集合资金信托计划”来看，星耀五洲已经在今年二季度出现了没有即时偿还的贷款利息的情况。

　　除继续融资以外，销售回款成为开发商最为可靠的还款来源。

　　今年二季度，仅华融信托，星耀五洲需要偿还的利息为8919万元。而这一季度，星耀五洲销售签约总套数56套，签约金额4900万元，销售回款3040万元(以上数据根据华融国际信托报告计算得出)。仅一个信托的利息支出，就是销售回款的3倍。

　　今年一季度，华融信托的利息是8684万元，星耀五洲的销售回款是8860万元。销售回款也仅能支付这一信托的利息。

　　据了解，2010年12月，星耀五洲还向其他金融机构融入资金10亿元，期限6年，贷款年利率15%；除此之外，星耀五洲还引入了天津分行、、天津市农村合作银行等的开发贷款。

　　根据华融信托公布的星耀五洲财务状况，至今年二季度末，天津星耀公司资产总额121.58亿元，负债总额91.78亿元(其中流动负债44.27亿元，非流动负债47.51亿元)，所有者权益29.79亿元，资产负债率为75.49%。

　　在其90多亿元的负债中，预售房屋带来的预收账款金额是多少，现在无法得知，但是可以肯定的是所占比例不会高，因为自2008年开盘至今年6月，星耀五洲总的销售回款也只有32亿元。“90亿的负债中，有很大一部分应该是信托和银行贷款。上述10亿元银行贷款年利息为15%，而信托贷款年化总成本一般在20%左右。考虑到预收预售账款部分无须支付利息，90亿元总负债年均利息若按11%计算，星耀五洲每年需要支付的贷款利息费用就高达10亿元左右。”彭俊明说。星耀五洲目前的所有者权益约为30亿元，等到明年，这个权益可能就只剩下20亿元，接下来2-3年内，如果没有足够利润或新的股权融资，星耀五洲将面临清偿力危机。此外，还有一种风险，就是流动性危机，即销售回款无法支付贷款利息时，开发商可能会被信托进行破产清算。

　　而这种流动性危机，已经在今年二季度显现出来。虽然后来星耀五洲又发行了第四个信托，即“中信？聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”，但根据其计划融资额，10.24亿元的规模，远不能偿还华融国际信托23.278亿元的本金和利息。在销售回款不太可能大增的今天，星耀五洲已引入新的股东，成为最大的可能。