年末回款难 房企紧抱信托大腿

　　“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天。”

　　“临近年底，房企现金流压力大，需要提前融资，加快资金回笼，为明年的业务布局做准备。”12月13日，某信托公司企业金融部投融资项目经理对《国际金融报》记者透露，在银行吃了“闭门羹”的房企只好转向信托公司，信托成了房企融资的重要渠道。不过，目前大多数信托公司只为大型的房企提供融资，不再做中小房企业务。

　　该人士进一步对记者表示，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚至高达20%。但即便融资成本如此之高，房企也只能选择和信托公司合作，因为现在融资太难了。

　　临近年末，房地产行业对资金的“饥渴”愈发严重。同策研究院监测显示，2018年11月份，40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.3%。此外，用益信托网最新数据显示，11月份，房地产信托成立规模达到581.35亿元，环比增长48.07%，占比超过三成。

　　房企“牵手”信托

　　在市场流动性趋紧的环境下，信托渠道对于持续背负资金压力的房企来说，显得更为重要。

　　11月21日至11月24日，包括正荣地产、花样年集团、福晟集团和泰禾集团在内的房企，分别与兴业信托和光大信托签署合作协议，由信托公司为其提供综合授信。其中，光大信托为泰禾集团提供了200亿元的综合授信额度，与花样年集团和福晟集团也分别签署了100亿元的合作协议；兴业信托则为正荣地产提供了100亿元的授信额度。

　　用益信托网数据显示，截至2018年12月13日，用于房地产行业的信托产品共有4349个，金额为8369亿元，占到整个信托融资规模19646亿元的42.6%。

　　为何房企纷纷紧抱信托大腿？

　　有业内人士透露，作为房企融资的主要渠道，银行必须严格按照“四三二”（即四证齐全，项目资本金比例为30%，具有二级开发商资质）要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合要求。

　　用益信托网相关分析师指出，信托公司正变身为地产企业“输血”的重要渠道。从房地产公司的角度看，监管对房地产行业保持高压态势，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升，加上年末市场流动性紧张，房地产企业对于资金需求上升。而随着房地产市场有转冷的趋势，信托公司也进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。

　　融资成本高企

　　“在目前情况下，信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示，多数信托公司都提高了房企融资门槛，比如只选择与全国排名前20的开发商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说，融资成本高并不是大问题。在‘粥多僧少’的情况下，只要能拿到融资，再高的融资成本，房企也愿意出”。

　　据该项目经理介绍，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚至高达20%。“即便这么高的成本，信托公司选择房企合作时，还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话，信托公司并不会给予融资，除非是一线城市或者在当地排名靠前，抑或是信托公司的股东”。

　　某信托业人士在接受媒体采访时称，一家排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在18%左右。

　　“15%的成本算是比较高的，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱，房企的资金压力很大。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从实际情况来看，不同企业有不同的资金压力，对于融资渠道比较窄的房企来说，成本就会上升。从行业的整体背景来看，资金面还是偏紧。

　　严跃进同时表示，融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。

　　信托行业资深分析师袁吉伟对《国际金融报》记者表示，房企毛利高，所以能够承受的借款成本要远高于一般实体企业。而且，解决了短期流动性，也避免资金链断裂或违约风险，这也促使房企成本容忍度的提高。

　　那么，为何信托公司不“待见”中小型房企？

　　“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。

　　同策研究院总监张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。

　　信托主动转型

　　在房企对信托融资需求加大的同时，房地产信托产品的收益率也在节节攀升。

　　12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”最高预期收益率达到9.4%。近期，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。

　　相关统计数据显示，今年前三个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入第四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。

　　上述用益信托网分析师指出，随着年末临近，市场的资金流动性极可能进一步收紧，集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。

　　业界认为，房企与信托公司频频“合作”的背后，既是房企缺钱的现状，也是信托公司的主动选择。

　　“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示，从信托公司的角度来看，2018年对于信托而言是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此，现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。