地产信托迎来复苏 基础产业信托谋变

　　阳春三月，万物复苏，信托市场也迎来了“小阳春”。

　　“确实，近期市场上地产类信托产品开始多了。”一位信托公司财富管理业务人士告诉《国际金融报》记者，“我手头就有向客户推荐的此类产品。”

　　最新数据显示，2月27日至3月5日发行的集合信托产品规模为97.41亿元，环比上涨79.57%；同期共成立98款产品，成立规模为159.02亿元，环比大涨132.18%。3月6日至3月12日，集合信托产品共发行34款，发行规模为106.9亿元，较前一周继续上涨9.74%。

　　而一位信托公司研发部人士指出，去年地产信托产品规模萎缩较为严重，但近日地产信托迎来了复苏，而原来市场看好的基建类信托却不如预期。

　　地产信托受瞩目

　　一入三月，房地产信托就已经出现了复苏的苗头。数据显示，2月27日至3月5日这一周，地产信托的募资规模为21.9亿元，较前一周的8.95亿元大涨144.69%。

　　接下来，3月6日至3月12日一周，地产信托虽然募资规模有所下降，但募资量在整体的募资规模中仍占9.1%，在各类投向中排名第三。

　　市场人士指出，这或许与私募监管新规有关。

　　2017年2月14日，基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》规定。该规定明确证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　同时还规定，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金。

　　中投证券分析师张镭指出，本次新规对信托业形成正反两个方面的影响。

　　一方面，降低了与券商基金等机构合作的空间（通道业务）。本次新规虽然只对证券期货经营机构设立私募资管计划投向房地产做出限制，但信托由于长期作为私募资管计划投向的通道方，将受到牵累。

　　信托业协会2016年三季度数据显示，信托资金投向房地产占比为8.45%且通道业务规模在信托行业占比约为50%，初步估算，此规定牵连房地产通道业务约占信托整体规模的4.22%。

　　但另一方面，新规却提升了投向房地产的主动管理类信托的相对优势。本次新规既然对房地产资金从私募资管计划的来源进行了封堵，短期内房企的融资需求势必转向其他可行渠道，对信托主动管理计划的需求将提升。

　　对于房地产信托融资的监管要求，仍是来自2010年11月银监会发布的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称《通知》）。

　　《通知》仅对信托公司投向房地产信托业务的合规性和风险监控提出要求，如信托公司发放贷款的房地产开发醒目是否满足“四证”齐全等。本次新规出台后，私募资管计划的渠道被封，信托通过自身成立信托计划的方式投向房企，将成为其所剩不多的途径之一。

　　综合而言，本次新规对信托业影响利大于弊。虽然通道业务受此影响，但预计主动管理业务的上升足以弥补前者造成的损失。目前通道业务的收费仅在千分之一左右，而主动管理信托的佣金率在2%以上。这意味着，只要通道业务损失部分中10%以上能够转化为主动管理部分，信托业整体将受益。

　　多位信托业内人士向记者透露，目前监管层对房地产信托的报备要求提高了很多，而且信托公司对待房地产信托业务也发生了转变，无论是项目选择还是投资形式，都为适应监管而求变。如此前盛行的“明股真债”业务模式不再被允许，股权项目中信托的出资金额必须与项目公司中其所占股份比例相符。

　　张镭也指出，股权信托、REITS等将迎来发展机遇。私募监管新规对房企从低成本渠道融资进行封堵（信托成本在8个点左右，基金等渠道为6个点）。此前房地产行业净利润10个点左右，融资成本提升对房企利润的侵蚀，促使房地产行业整体的融资方式改变。

　　相较传统的债券融资方式，股权信托能够使得房企向信托投资人让渡一部分超额收益的同时降低自身的融资成本。此次新规禁止“名股实债”却不限制“真股权”项目，即体现出股权融资是政策层目前倡导的方向。

　　基础产业信托谋变

　　不过，《国际金融报》记者发现，虽然信托产品发行、成立规模回暖，但产品预期收益率并未出现大幅波动。

　　近一年来，集合信托产品收益虽呈现出下滑趋势，2月集合信托平均预期收益率为6.12%，比上月下降0.15个百分点，跌至近年最低水平。

　　业内人士指出，预期收益率下降与此前地产、基础产业信托规模下降有关。

　　“这有些出乎预料，此前房地产信托规模萎缩时，很多人都预判，基础产业信托规模会增加，进而弥补地产的萎缩。”上述财富管理业务人士表示。

　　华宝证券分析师杨宇指出，从2016年情况来看，基础产业信托发行数量和发行规模与2015年相比，已经出现双双下滑的态势。2016年全年基础产业信托发行量1106只，比2015年少588只，减少幅度高达34.71%；发行规模由3031.47亿下滑至2554.32亿，下滑幅度15.74%。

　　杨宇分析，近几年基建投向的集合信托新增规模增速都较弱，这主要与国家加强地方债务管理有很大关系。但由于地方政府债务管理的加强，高成本的信托融资正在被逐步置换。

　　一方面，地方债大规模发行，2016年全年地方债发行规模高达6万亿。另一方面，政府也在通过PPP模式引入社会资本。2016年末，全国PPP综合信息平台项目库入库项目10828个，总投资12.98万亿元。截至2016年9月末，PPP项目已签约进入执行阶段项目946个，投资额达到1.56万亿元。

　　有市场人士指出，近年来，随着政府信用逐渐从基础设施信托业务中剥离的趋势增加，基础设施信托信用风险上升，这让信托公司重新审视基础产业信托业务。

　　顺应变化，信托公司也需在PPP模式等中寻找机会。一些信托公司已经开始探索。

　　近日，中信信托投资的天津金融资产交易所（以下简称“天金所”）与财政部PPP中心共建了首家全国PPP资产交易平台——天金所“政府和社会资本合作（PPP）资产交易和管理平台”（以下简称“PPP交易平台”），力图为目前PPP资产退出、资产流转交易以及不同风险偏好的投资者的投资路径选择探索解决方案。