恒大土地储备年增一倍扩张风险再现

　　在2010年12月短暂上调楼盘价格后，2011年初，恒大再次宣布全面降价。

　　1月5日，恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称，鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标，因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上，恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者，第20—40名认购客户只能享有8.5折优惠，之后的优惠更少。

　　恒大这种营销手段此前亦曾用过，但2011年开年即对营销策略做大幅度调整依然出乎大多数人预料。

　　1月10日晚，恒大在香港宣布新一轮融资计划，将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。促销、融资，新年伊始恒大似乎异常躁动。

　　20亿美元融资

　　截至1月13日下午发稿时，记者了解到有香港投行称，恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的以人民币结算的相关融资。

　　恒大在1月10日发布的公告中称，此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印随后表示，此次融资的主要目的在于替代恒大的高息贷款用于改善恒大债务结构。

　　“恒大在国内银行的贷款多为项目贷款，虽然表面上有三年期限，但实际还款期限大多为半年。但新的人民币合成债券往往还款期限为五年。”接近恒大的相关人士对本报表示。如果恒大在资本市场获得超过120亿元人民币的长期债券融资，将大大改善债务结构。

　　同时，有房地产业内人士对本报透露，恒大此次发行的人民币合成债的利率将远远低于此前在境外发行的美元债券，此次恒大发行的合成债与境内人民币贷款利率接近。

　　2010年初，恒大曾发行过美元合成债券，但该类债券利息高达13%。

　　“很多公司都想做这个债券，因为资本市场希望持有人民币债券，对赌人民币升值，因此境外资本市场对相关人民币债券融资看好。”上述房地产业内人士对本报表示。

　　尽管人民币合成债在境外资本市场受到欢迎，但是恒大20亿美元的融资额度依然让人吃惊。恒大1月10日展开路演，至1月13日结束。有消息称，如此大规模的人民币债券融资使得亚洲机构投资者不能满足恒大方面的需求，因而恒大继续赴欧洲路演。

　　如此迫切且大规模的路演再一次让恒大成为资本市场上的明星。

　　销售与负债

　　并非所有人都看好恒大此次融资，事实上，恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值，而非恒大本身的吸引力。

　　在恒大公布发行票据之后，标准普尔随即对该票据评级为BB-级，低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称：恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。

　　与之同时，另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2，评级展望为负面，并称：“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”

　　事实上，恒大方面对2011年的销售目标并非激进，其仅对外界表示，2011年恒大全年销售目标为700亿元，这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。

　　恒大此次融资着手于债务结构的转变，其中并未提及削减债务，但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。

　　恒大在1月10日公布的相关负债显示，截至2010年12月28日，恒大借贷总额为309.7亿元，较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元，此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。

　　据恒大公告，截至2010年12月31日，恒大还有193亿元的土地款未付，其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此，恒大2011年账面总负债已然达到502亿元，总负债较2010年中期增长84亿元。