国土部扎实推进农村土改试点 农村土改概念股票一览

　　国土部扎实推进农村土改试点 农村土改概念股票一览

　　4月14-15日，国土资源部征地制度改革座谈会在浙江杭州召开，总结征地制度改革实践经验，分析研讨改革重大关键问题，提炼制度性成果，丰富完善当前征地制度改革试点工作，支撑相关法律修改。国土资源部党组成员、副部长王世元在会上强调，要坚持正确方向，大胆探索创新，抓住改革重大关键问题加快制度供给，扎实推进农村土地制度改革试点工作，促进形成可复制、能推广、利修法的改革成果。

　　王世元表示，要按照中央部署农村土地制度改革试点工作的要求，继续将改革试点各项工作做好做实。一要进一步总结完善改革试点成果，并限期提交有质量的总结报告。通过认真总结，提炼以往改革探索的主要经验、难点及共性问题；围绕制度性设计，做好11个城市征地制度改革的阶段性总结，实现各项改革良性互动；以问题为导向，总结提炼改革共性问题、创新性制度成果和有关政策建议。二要充分发挥好试点的示范引领作用，继续做好征地制度改革等相关试点工作，提供更多的实践经验。

　　华泰证券认为，按照《中华人民共和国土地承包法》的规定，农地经营权可以进行转包、出租等，但进行抵押贷款则需要进行法律的突破，当前大多采取政府成立物权公司、再进行担保贷款的模式。按照2012年开始安徽、吉林等地试点，在个别市县取得了较好的效果，但是总量较小，主要原因在于没有相对活跃的交易市场，使得银行风险评估存在较大难题，一旦发生坏账，抵押物处置将十分困难。

　　经营权抵押本身属于收益权资产证券化的一种，所以只要能够保证收益的可持续性，就能够保证抵押贷款的低风险性。大力推广经营权抵押，直接让经营权和银行对接，能够让土地流转更加活跃，可以不通过政府的平台去融资，自行发展农地集约经营，一方面可以提高收益的可持续性，另一方面加快土地流转、盘活存量。财产权抵押在没有流通市场的情况就是信用贷款，这需要进行土地改革由于农民住房属于宅基地，本质上属于集体建设用地，所以不能够进行自由流通，要将其财产权抵押也就意味着进行的是信用贷款，这在土地确权并建立相应的流通市场之前，对银行的风险较大，特别是在抵押金额较高的情况下。没有变现渠道的财产权抵押，其偿付能力需要依靠农民通过其他渠道获得收入，也就意味着对农民的偿付评估更在于对社会就业甚至创业环境的评估。如果发生潜在风险，也就意味着银行需要对土地进行处置，农地处置相对简便，可以通过重新选取运营人来即可，但对宅基地的处置需要进行土地改革，也即放开集体建设用地入市，对于大部分城市来说，这样的潜在新增冲击将会对当地城市去库存带来影响。

　　前提是确权、利率为基准、用途无限制，农民加杠杆时代：两权抵押的前提条件是确权，这构成了土地改革的基本前提，同时，在此基础上展开土地金融改革，将对未来的土地市场带来极大影响，为集体土地的入市打下基础，一方面，集体土地入市可以降低地价、另一方面，农民对城镇住房购买力加强。由于目前暂未看到对贷款资金的用途管制，所以短期内更能看到购买力的增强，顺着目前试点城市来看，主要推荐土地短缺的北京相关区域公司，包括首开股份、北京城建，同时，关注可以不断金融创新的嘉宝集团。

　　广发证券认为，随着农地产权确认的推进，收益权属关系日渐明晰，农地交易市场逐渐形成，资源类公司通过土地流转方式拓宽土地经营范围有望提速。建议关注：北大荒、亚盛集团、海南橡胶等。

　　【个股研报】

　　首开股份：快马加鞭 多元并进

　　销售突破新高，北京龙头地位稳固： 公司 16 年一季度实现签约面积 67.23 万平方米，同比上升 159.58%；签约金额 130.20 亿元，同比上升 202.08%，延续去年以来强劲的去化势头。从一季度销售结构来看，京外项目持续发力，苏州、福州等地项目去化推动京外成交占比达到历史高位，同时，京内项目充分享受区域市场行情，一季度继续巩固首开股份的区域龙头地位，北京本地市占率由 15 年的 8%进一步攀升至 11%。 我们认为在具备需求支撑的一线城市中，北京近期的房价走势相对温和，政策环境稳定。稳健市场保障需求稳定持续释放，将为首开进一步规模扩张背书。

　　扩张坚决，深耕北京： 公司 15 年共实现拿地面积约 350 万平米，拿地总金额 441 亿，拿地金额占销售额比重重回 13 年高位。储备规模相当可观，相较之下 16 年扩张积极性有所下降也在预期之内，从拿地区域来看， 15 年以来仍然是以北京为核心，除此以外布局区域也均属于一二线城市，包括广州、厦门、福州、苏州和成都，且进入的每个城市都有不止一个项目，主流城市、聚焦战略清晰。

　　多元化尝试稳步推进： 15 年 7 月份公司公告拟出资 4 亿元投资中信并购基金成为其有限合伙人。我们认为中信并购基金拥有多层次的资源支持，并且在多年运作中和行业龙头建立了长期合作关系，首开股份作为北京区域龙头房企，此次与中信并购基金的合作不仅为公司带来财务层面的效益， 也带来双方合作共赢的契机。 此外，公司于 15 年 12 月公布于途家网展开战略合作协议。与途家网的合作能够借由途家网资源，展开“管家+托管” 以及“托付保”增值服务，包括对公司持有物业的品牌管理输出，提升产品溢价，同时打通线上平台，为公司多元化发展开辟新市场。

　　盈利预测与投资评级： 预计公司 15、 16 年 EPS 分别为 0.90、 1.09元，维持“买入”评级。（中信建投）

　　北京城建：土地储备持续扩大、融资手段多元化

　　事件：公司公告2015 年年报。

　　公司2015 年实现归母净利润同比增长4%。2015 年公司完成营业收入91.78亿元，同比减少8.32%；归属于上市公司所有者净利润14.29 亿元，实现每股收益0.91 元，同比增加4.10%。

　　公司2015 年实现总资产规模640.34 亿元。截止报告期末，公司资产总额640.34 亿元，负债总额436.29 亿元，资产负债率为68.13%。预收账款95.70亿元，占负债总额21.93%。在负债结构上，短期借款和一年内到期的非流动负债84.60 亿元，占负债总额的19.39%，经营活动净现金流量为-56.31 亿元。

　　公司土地投资进一步加大。公司在2015 年实现了71.31 万平的销售面积，开复工面积466.69 万平，并实现销售回款112.46 亿元。在土地投资上，公司在报告期内共获取了8 宗土地，累计增加土地储备145.13 万平方米，土地购置金额109.49 亿元，是历年来获取土地最多、土地投资规模最大的一年。丰富的土地储备预示了公司未来的销售业绩增长将获得更多的支撑。

　　融资手段实现多元化。公司在2015 年实现了58 亿元的公司债券融资，并与工银瑞信、宏源汇富联合发起完成了两期地产基金，共募集资金52.43 亿元。合计超过百亿元的多元化融资有助于公司进一步降低资金成本，同时公司还强调在2016 年会加大优先股融资。这都为公司后期加速销售开发提供了充足的资金支持。

　　投资建议：维持“买入”评级。预计公司2016、2017 年每股收益分别是1.09和1.36 元。截至3 月29 日，公司收盘于12.11 元，对应2016 年PE 为11.11倍，2017 年PE 为8.90 倍。考虑到公司未来成长性，给予公司2016 年20倍的PE，对应目标价格21.8 元，维持“买入”评级。

　　主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。（海通证券）

　　嘉宝集团：地产基金试水，轻资产转型可期

　　公司在从事房地产开发业务的同时积极探索新的发展和盈利模式。积淀十余年，已在上海及周边地区树立起良好品质地产形象，开发楼盘屡获备类重要奖项，已形成良好的品牌效应。公司将在地产金融领域进行尝试；融入区域经济发展，积极参与北虹桥开发建设；加大战略合作力度，乘科创板东风，参股投资创业期企业：加强对受托代建项目管理经验的积累，健全品牌输出的管理方式，探索品牌经营盈利新途径。

　　公司主营业务房地产业务将积极创新项目开发、物业经营、融资投资、合作共建等新型业务模式；参与区域的新城建设、北虹桥开发、总部经济、产业集聚、科创中心承载区等平台打造和项目开发。15年实现营业收入20.1亿元，同比增加51.2%，毛利率27.0%，较去年降低20.8个百分点，主要由于本期结转项目结构发生变化。16年公司的预算目标为营收22亿元（+5%）、营业成本16亿元（+4%）、净利润2.2亿元（一20%）、三费1.5亿元（+44%）。目前租赁面积约11万方，在建建面超100万方（其中上海约54万方、昆山47万方），预计未来结算收入将受益于上海及其周边房价上涨。

　　地产金融将全面提升公司业务格局，成为新的利润引擎。15年公司引进战略投资者光大控股（定增对象光控安宇、上海安霞均系光大控股下属投资主体），将有机会与光大安石（光大控股旗下的唯一房地产资产管理平台）在融资、资产管理、互联网+等方面进行多方位协作，更好地促进公司发展。此外，公司积极探索收购兼并、置业置换、管理输出、地产基金、战略合作、供应链优化等做强做大新路径。16年1月公司公告拟出资4.5亿元投资上海光翎投资中心基金，与光大方合作以GP身份共同管理基金并认购劣后级LP份额。公司已踏上轻资产转型之路，后续规模扩张值得期待。

　　公司力争在2020年底成为模式创新、优势明显、独具特色的房地产综合开发和运营的大型企业。16年涉足地产金融领域，探索轻资产发展模式，地产金融也将带动公司业务升级，成为新的盈利增长点。目前RNAV 18元/股，预计16-18年营业收入为24、27、31亿元，同比增速分别为12%、13%、14%，三年复合增速为13.4%：16-18年最新摊薄EPS为0.45、0.54、0.64元，三年复合增长16.8%，对应当前股价PE32、26、22倍，6个月目标价18元，对应16年PE40倍，给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示：市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。（中投证券）