房地产概念股四季度可期 房地产概念股一览(3)

　　风险提示：地产市场持续下行

　　金地集团：聚焦主流，快速去化

　　金地集团2015年前三季度实现营收156.7亿，同比增长5.2%；归母净利润8.33亿元，同比增长87%；EPS0.19元。

　　小股拿地进入收获期，全年预计稳定增长：前三季度营收小幅增长，而业绩同比大幅增长，主要是自13年起合作拿地比例提升，小股拿地部分逐步释放业绩，形成6.5亿的投资收益。从公司近三年拿地策略来看，与其他开发商合作，小股拿地的比例逐年增加，因此未来直接以投资收益形式实现业绩贡献的比例还会继续提升，期待公司未来能够输出品牌实现溢价。结算高峰依旧集中在四季度，我们预计全年业绩将实现小幅增长。

　　销售去化超预期，货值充足：今年尤其是二三季度公司销售去化大幅提速，前三季度销售额达390亿，同比增长36.8%，我们认为得益于公司城市布局、充沛货量以及积极去化态度。第四季度还将有150亿新推货值，加上存量预计总货值逾700亿，我们认为今年突破600亿销售额是大概率事件。

　　坚定主流市场聚焦，低息融资助力补库存：公司第三季度拿地态度较上半年积极，控股拿地口径土地投资额达118亿，拿地销售额占比31%，较去年略有提升。从区域来看，控股拿地项目区域全部集中在一二线城市。今年公司已经发行两期中票，总额55亿，此外还成功发行了30亿规模公司债，受益于市场资金成本中枢下移以及公司品牌影响力，发行利率分别为4.6%、4.9%与4.18%。作为A股市场的代表房企，在进一步降低资金成本方面存在改进的空间。公司所具备的港股平台以及金融平台稳盛投资都能够为实现融资方式多元化铺垫。

　　投资评级与盈利预测：公司过去几年致力于产品结构调整已经颇具成效，可售货值充足，主流城市聚焦策略有助于公司在政策改善，市场回升的背景下施展弹性。我们预计公司15-16年EPS分别为1.02、1.19元，维持“买入”评级。

　　中粮地产：净利大增，站在国企改革风口

　　投资收益推动净利大增：8月29日公司发布半年报，2015年上半年公司实现营收27.86亿元（+18.42%），归属于母公司净利润19.7亿元（+43.28%），EPS0.11元（+37.50%）。净利增速大幅高于营收增速，为公司期内处置可供出售金融资产（招商证券（22.93 -0.74%，买入）股票等）实现投资收益5.9亿（+691.52%）所致，其扣非后归母净利润下降1554%。同时，由于收入占比较大的成都（占25%）、沈阳（占11%）等地区毛利率下滑，公司商品房销售毛利率同比下降17.87个百分点，仅为18.29%。

　　销售表现抢眼、产品结构优化：报告期内，公司住宅签约销售额为66.96亿元（+84.69%）；签约面积41.91万方（+112.61%），已售待结转面积92.88万方。公司在经历14年H1销售下滑的阵痛后适时调整战略，产品由中高端适度转向刚需和改善性产品（目前占比达60%-70%）。下半年公司将利用政策宽松窗口期加速刚需项目去化，同时逐步增加改善性产品占比：今年公司在其高端项目销售较好的南京地区重新拿地，预计总建面将达18.4万方，同时随着毛利较高、开发灵活性更强的深圳城市改造项目不断推进，未来产品结构有望不断优化。

　　财务指标稳健、资金成本改善：期末公司总负债率为78.42%，扣除预收账款后公司的资产负债率为53.7%；净负债率为101.1%，较去年同期下降11.5个百分点。货币资金相比短期借款和一年内到期的有息负债比例微升至0.92倍，高于行业水平。上半年公司资金成本仅为6.9%，其中60%来自于中粮集团；公司7月后分别发行一期公司债及中票实际发行规模合计26亿元，利率仅分别为4.4%和4.3%。同时，公司在项目层面探索“股权+债权”融资方式，报告期内，公司在城市更新项目深圳祥云国际引入战略投资者近12.5亿元的资金支持，显著降低了资金成本。

　　站在国企改革风口：2014年末国资委公布“四项改革”试点6家央企，中粮集团为开展改组国有资本投资公司试点，未来主要通过资本手段优化资源配置，以各业务上市平台为核心引入其他产业资本、社会集合资本、私募股权等多元化混合所有制元素。公司作为中粮集团旗下地产上市公司，有望成为集团地产资源整合平台。引入战投实施混改重组、获集团资产注入等想象空间无限。

　　给与推荐评级：公司基本面良好、项目布局合理、资金成本低于行业平均水平，具有成为集团资源整合平台的实力，显著受益于国企改革。我们预计公司15-17年EPS分别为0.41、0.52和0.66元，首次给予推荐评级。

　　风险提示：国企改革实施难以落地，二线地产市场持续低迷。