房地产概念股四季度可期 房地产概念股一览(2)

　　结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩：由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%，拖累净利润同比下降。而从结转质量来看，公司Q3单季毛利率为32.7%，环比提升2.9个百分点，同比提升4.5个百分点，公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增：由于8月份外币汇率波动，公司外币借款所带来的损失大幅增加，Q3单季汇兑损失为4.28亿（去年同期仅为5015万元），使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来，由于公司结算主要集中于Q4（2014年Q4营收占全年营收的45.3%），我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面，公司目前已开始结合对外币资金的需求情况，陆续以人民币借款置换部分外币借款，我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

　　销售稳定增长：公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平，实现销售金额376.3亿元，分别同比增长11.7%和20.2%，公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的环境下，公司4Q销售将持续增长，预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

　　合幷方案稳步推进，园区龙头呼之欲出：招商蛇口换股吸收合幷招商地产整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过，幷于10月13日收到证监会的受理通知，预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

　　合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，成为全国最大的房地产园区企业。幷且，新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米，土地使用权23万平米；原招商蛇口房产建面139万平米，房产开发储备建面388万平米，土地使用权590万平米（其中前海区域的土地使用权为530万平米），一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

　　盈利预测：由于目前吸收合幷还未完成，我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景，我们维持公司A、B股的买入建议。

　　万科A：单月土地购置大幅提升，持续回购稳定股价

　　事件：公司公告10月销售情况。

　　当月销售保持平稳：

　　1）公司10月实现销售面积187.4万平方米，比2014年同期增长-1.68%，环比增长1.74%；实现销售金额236.5亿元，比去年同期增长7.06%，环比增长-3.15%。考虑目前政策偏暖，预计公司11、12月仍将继续加大推盘为主。

　　2）1-10月公司实现累计销售面积1627.3万平，同比增长11.89%；实现累计销售金额2041.2亿，同比增长19.27%。从销售均价看，10月销售均价为1.26万元/平，与今年1月1.18万元/平销售价格相比有所增长。我们预计公司全年有望完成2500亿左右销售规模。

　　当月新增项目19处，预计公司2015年土地投资继续扩大：2015年10月公司新增项目权益建面260.48万平，同比2014年增长153.19%；新增土地权益投资134.47亿，同比2014年增长132.29%。1-10月，公司新增项目权益建面1160.69万平，新增土地权益投资451.12亿，分别同比增长122.66%和127.55%。考虑公司2014年土地投资金额相对2013年同期回落68.58%且当前销售保持扩大趋势，我们预计公司2015年2H土地投资将继续扩大。

　　100亿回购计划，责任企业，稳固信心：公司公告为保护投资者利益，拟使用公司自有资金回购公司股票。回购资金总额不超过人民币100亿元，回购价格不超过2015年7月3日公司A股收盘价格，即不超过人民币13.70元/股。按照以上标准测算，预计可回购股份不少于7.30亿股，占本公司目前已发行总股本的比例不低于6.60%。截至2015年10月31日，公司回购A股股份数量为12480299股，占公司总股本的比例为0.113%，成交的最高价为13.16元/股，最低价为12.57元/股，支付总金额为人民币160148519.71元（含交易费用）。

　　投资建议：维持“买入”评级。预计公司2015、2016年EPS分别是1.64和1.92元，RNAV在17.8元。按照公司11月3日13.66元股价计算，对应2015和2016年PE为8.33倍和7.11倍。给予公司2015年12倍市盈率，对应股价19.68元，维持对公司的“买入”评级。

　　风险提示：涨价引发调控风险。

　　保利地产：稳定增长谋转型，集团增持显信心

　　事件：公司公布三季度报，前三季度累计实现营收634.00亿元，同比增长21.42%，实现净利润64.70亿元，同比上升6.42%，基本每股收益0.60元，同比上升5.26%，基本符合预期。

　　营收增速放缓，少数股东损益占比大幅度增长：1）单季营收增速放缓、归属于母公司股东的净利润出现负增长。第三季度实现营业收入210.55亿元，同比增长15.59%，其中第1、2季度分别增长17.25%、44.10%；实现净利润15.20亿，同比减少32.66%，而一、二季度分别增长58.63%、21.60%；2）三季度毛利率同比下降，四季度依旧承压：三季度销售毛利率从2014年三季度的33.35%下降至32.65%。另外，从历史数据可以看出，通常第四季度销售毛利率全年最低，且由于公司年初至今的销售单价并未出现明显上升，预计第四季度销售毛利率将持续较低的水平。3）少数股东损益占比大幅提升，ROE处于较低位置。

　　与去年同期相比，少数股东损益占比从8.14%大幅上升至29.47%，主要是因为公司合作拿地项目比例增加。与往年同期相比，ROE也处于较低位置。

　　合作开发意愿增强，新开工面积同比减少：1）拿地优化区域布局，合作开发意愿增强：公司9月份新增土地项目八个，基本均为一二线城市。尽管有六个项目权益比例达到100%，但是除了广州地块，其余均拟引入合作方共同开发。2）项目开发节奏谨慎：前三季度新开工面积1069万平方米，竣工面积724万平方米，在建面积4681万平方米，分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。

　　证金公司成第二大股东，实际控制人计划增持：1）证金系持股超12%。三季报显示，证金公司持股占2.99%，成为第二大股东，中央汇金占比1.67%，成为第五大股东，10只中证金融资产管理计划均合计持股比例7.7%。证金系合计持股比例达到12.36%。2）保利集团计划增持不超过2%。保利集团计划自2015年8月27日起的6个月内通过上海证券交易所增持比例不超总股份2%的股票，且在此期间不减持。

　　投资建议：公司业绩保持稳定增长，虽然增速有所放缓，但公司通过优化区域布局，控制开发节奏等措施维持公司平稳发展，此外公司也积极在社区O2O等领域进行布局转型，我们预计公司2015-17年收入分别达到1266、1458、1675亿元，同比分别增长16.1%、15.1%和14.9%，预计EPS为1.32、1.52和1.66，当前股价对应PE为6.4X、5.6X和5.1X，估值明显低估，维持买入-A评级。