房企海外融资热潮再起 借新还旧仍要玩下去？

　　来源：wind资讯

　　随着房地产融资收紧，近年房企通过海外发债规模和成本都有所增长，随着下半年房企债券到期小高峰来临，资金是否紧张需关注。

　　房企海外发债纷纷来袭

　　世茂房地产7月9日公告称，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利息将按年利率5.60%计算。公司拟将票据发行所得款项净额用于世茂现有境外债务的再融资及一般企业用途。世贸方面表示，本次认购反应热烈，总订单近60亿美元。

　　此外旭辉控股集团7月9日也公告称，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

　　这只是近期中资房企发行海外债的一个缩影。随着对房地产融资渠道的收紧，房企发债融资规模在逐渐增加，尤其是海外债发行上增长较快。

　　今年房企海外发债情况

　　今年内地房企在海外发债融资规模较大。如华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等一些大房企都相继发债。Wind数据显示，今年以来，内地房企在海外已经发行了98只债券，合计融资408.07亿美元，换算成人民币已经超过2800亿元。而去年同期，内地房企则发行了81只海外债券，累计融资340.44亿美元，可见今年无论是数量上还是规模上均有不小的增长。

　　以每个月来看，一季度是房企海外发债的高峰期，随后5月份大幅减少，而6月份多家房企再掀起新一轮的海外发债浪潮。如雅居乐、正荣地产、融创中国等纷纷宣布完成发行美元债。Wind数据显示，6月份至少有10家完成海外债发行，发行规模达34.52亿美元。而去年同期仅有8家，融资金额只有21.5亿美元。7月份才刚过三分之一，房企依旧保持着高发行的速度。目前已经有5家相关债券的发行，计划融资21.55亿美元。

　　具体单家房企来看，今年400多亿美元的融资，共涉及54家房企。其中恒大集团在新加坡证券交易所发行的3只海外债，共募资30亿美元位居首位。随后融创中国、碧桂园、怡略、世茂地产等发行规模也不小，均超过20亿美元，此外还有佳兆业等8家发行超过10亿美元，融资需求较大。

　　融资成本情况

　　海外发债已经成为房企一个重要的融资渠道。而成本上，部分大房企发行周期长，但成本利率并不高。如华润置地2月底在港交所发行的一笔5.5年期的美元债，发行规模为3亿美元，票面利率仅有3.75%；此外另一笔5亿美元，10年期的企业债利率也只有4.125%，成本都较便宜。

　　相对于大房企，一些中小房企发行利率并不低。Wind数据显示，2019年以来内地房企海外发债中，1月份当代置业和明发集团发债的票面利率最高，分别达到15.5%和15%，紧随其后利率超过10%的还有28只，属于成本较高的融资。而利率在6%~10%之间的共有59只，占比最大，成为内地房企海外发债的成本集中区。另外还剩9只债券利率较低，都在6%之下。除了上述的华润置地，还有万科、方兴光耀、远洋地产等发债成本都很便宜。可见各房企在海外发债的成本差距较大，大型房企的优势十分明显。

　　市场人士指出，从融资成本上来看，虽然每个月都有成本较高的企业，但7月房企发行的海外债票面成本普遍较高，多数在8%以上，还有一半以上超过了10%，除了票面利率，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。但对于房企而言，如何融资维持发展才是重中之重，海外发债成本虽高，房企也不得不舍近求远。　

　　业内预计，今年下半年房地产信贷政策或继续收紧。在境内融资不断收紧的当下，房企发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。未来如何在融资渠道上寻求突破，有效地降杠杆、降负债，将是房企们面临的主要挑战。

　　新城控股发债、到期情况

　　近期，最受市场关注的新城控股事件，其发债和偿还风险如何。Wind数据显示，新城控股整体发债融资数量较多，其中多数为最近5年发行的。国内发债方面，历史上一共发行了36只债券，合计融资423.11亿元。在剔除已经到期等债券后，目前还有28只债券未到期，合计余额为309.88亿元。

　　具体债券上，其中“16新城05”等4只债券余额在20亿元及以上，而“18新城1A”等14只余额在10亿元及以上，剩余10只规模稍小，均在10亿元以下。

　　而到期时间上，今年仅有“19新城控股SCP001”一只短融到期，偿还金额为6亿元，压力不大。如果考虑出事，提前兑付的话，今年兑付规模有望达63亿元，偿还压力将陡增。同样不考虑提前兑付下，明年也仅有两只到期，兑付金额在20亿元以内。其真正的兑付高峰期将出现在2021年，共有11只债券到期，不包括利息，本金都需要124.51亿元。当然若出现提前兑付，则近几年偿还金额将有较大变化，公司的兑付压力也将有所提前。

（图片来自Wind金融终端个股F9功能）

　　而海外发债方面，新城系主要是通过港股上市公司新城发展控股（1030.HK）进行的。Wind数据显示，其一共发行了9只海外债，不过有5只已经到期兑付，还剩4只未到期的美元债合计余额为11.5亿美元。其中在新加坡交易所发行的3.5亿美元的“新城发展控股 5.0% N2020”企业债明年2月份即将到期，票面利率为5%，预计兑付需要25亿元以上，规模较大。

　　总体来看，专家指出，由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致2018年下半年境外发债量骤减，而2018年底2019年初，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。

　　而从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业债券的期限在3年-7年间，2019年房企面临偿债高峰期，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，这也是2019年上半年房企发债量上升较大的主要原因。2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也属高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元人民币，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

　　值得注意的是，利用美元解燃眉之急仍是饮鸩止渴，并且面临着巨大的违约和延期压力。随着国内企业需求的不断扩大，短期债券利率未来预期上行，也就意味着美元债的红利将会逐渐的消失。