美国联储局三箭齐发 买楼收租不如买美债？

    近日小龙看到一份报导，指近日很多租金都出现下跌的走势，特别在新界西的纳米单位，而一些蓝筹屋院受新盘租金亦见下跌，小龙忽发奇想，那么会否香港楼市会出现租金回报率会否出现少过定期，或者少于美债呢？

    美国通胀再次刷新历史高位，芝加哥商业交易所（CME）的联储局观察工具（FedWatch Tool）显示，市场开始预期联储局在3月议息会议上直接加息0.5厘的概率逼近100%，而且，全年加息七次的概率为61%，这意味着到2022年底，局方将在每次会议上都采取行动。而我们先回顅上一次美国联储局收水，加息及缩表的进情。

    上次收水分三阶段

    回顾上一次，美国是分三个阶段收水，加息及缩表：

    (1)2013 年中时，当时的联储局主席 Ben Bernanke 开始向市场沟通，他们准备要缩减购债，当时引起了市场一阵恐慌，这也就是着名的 2013 年退场震撼（taper tantrum）。最后 QE3 在 2014 年 10 月结束，当时联储局的资产负债表维持在约 4.5 兆美金的水准，在 2008 年金融海啸前，联储局的资产负债表规模大概是 8,000 亿美金。

    (2)2014 年，耶伦上台成为新的联储局主席后，随着就业市场的回温，耶伦的联储局在 2015 年 12 月首次升息，2016 年 12 月第二次升息，2017 年 3 月第三次升息。

    (3)联储局在2017-19年缩表期间，允许手上一定额度的债券到期后不再投入。当时联储局一开始是允许每季100亿美元的公债及不动产抵押证券(MBS)到期不再投入，然后把上限逐步拉高至500亿美元。联储局当时的缩表行动在2019年因全球经济转弱而轧然中止，最终缩表的幅度仅6,000亿美元。

    联储局3月会完成收水(taper)，之后3月开始加息，联储局可能会在5月份开始缩表。如果是真，那对上一次分开三个阶段的事，将会一年之内做晒。

    租金回报率低

    而近日小龙看到一个新闻，当中指“近日九龙东启德某屋院以1.65万元承租，实用尺租约35.9元。业主于2021年2月以约1138.4万元购入上述单位，租金回报率1.7厘。”，那表示即每年收入为198,000元。

    在分析之前，我们先分享什么叫租金回报。我们要将买楼的总投资成本，包括总楼价、按揭利息、律师费、印花税、经纪佣金等各项，合计所有开支后，再来计算一年的租金净收入，即是把所有杂费包括租约厘印费、管理费等，然后这才是你的实际租金收入。

    算式: 一年租金收入／买楼总开支X 100%

    但读者留意，刚刚那个租盘的回报率是没有扣除总楼价、按揭利息、律师费、印花税、经纪佣金，及租约厘印费、管理费。为了简单计算，我们简单将租金扣除3000元再计算回报，即是每年净租金收入为162,000元，租金回报率为1.42%。

    如果现在我全数把1138.4万买进美国十年期国债，今天美国十年期国债债券收益率为2.014%，换句说话，即是债息比完租楼仲会有得剩。 而且上述定期及美债系风险比较底，美债系教科书上更是Risk-free。

    小龙已经写了很多文章指“联储局若误判通胀 疯狂加息将重蹈1970”，亦如小龙在2019年所讲，这是最后一口杠杆。可惜过去两年，很多人在保险、债券、楼市上加大杠杆投资，未来应该要小心是债券、楼市，其次是股市。正如小龙在本栏之前提到美股逢七必跌，而这也会影响其他方面的资产。可惜很多人在笑，笑美国欠人很多钱唔敢加息，但是很快你就知道佢敢唔敢加息。