房产税真要来?郭树清:最大“灰犀牛”(3)

　　深圳楼市变天？房产税真要来？官方回应！2000万'刚需盘'风波未止

　　深圳2000万“刚需盘”继续刷屏。

　　继11月28日深圳某网红楼盘“万人抢房”“众筹打新”现象被新华社点名后，深圳有新盘迅速做出响应。

　　11月30日，深圳万科的臻山海家园项目在公证摇号前向广大客户发了一份“房住不炒”的倡议，对购房后市场变化风险、银行不予批贷申请风险、调控政策变化风险、代持购房风险等进行了提示，其中“不排除政府相关监管部门出台相关政策举措”以及代持人可能存在“导致个人房产税的缴纳”风险的提示，引起市场广泛关注，也再次引发深圳将开征房地产税的传闻。

　　随后，被点名的华润城润玺一期也发布了跟上述万科项目内容一模一样的《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》，文中称“针对深圳房地产市场的‘打新热’现象，不排除政府相关监管部门出台相关政策举措，以保障‘房住不炒’政策落地，并提示代持购房风险。”

　　当晚，对于深圳将开征房地产税的传闻，有媒体报道称，深圳市住建局某工作人员表示：“外部流传的消息来源不明，我们不做任何回应，一切以我们局发布的官方消息为准。”

　　而对媒体反映的深圳华润城润玺一期项目代持炒房等情况，深圳市住建局回应媒体称，政府主管部门高度重视，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

　　万科某新盘发出“房住不炒”倡议

　　11月30日，深圳万科的臻山海家园项目发布了一份与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议。

　　倡议共分四方面内容：

　　一是重审限售政策，提示市场变化风险。根据深圳的限售政策，居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。房地产项目有较长的开发建设周期,故本项目自预售开盘至交付、解除转让限制的期限之日历经多年，房地产市场可能将发生显著变化。

　　二是明确开发商不承诺代办按揭贷款，提示银行有不予批贷风险。购房人选择按揭方式付款的，应于认购书签订前自行向贷款机构(含银行、公积金中心等)咨询了解相关贷款政策(包括但不限于限购限贷、首付比例、贷款期限、贷款利率、首付资金来源、收入证明、银行流水、非直系亲属担保等) ，确定自身是否存在贷款障碍、是否符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动利息异动等风险进行评估。按揭申请手续是否获得批准、贷款的金额、期限、成数、利率等由银行根据购房人的条件自行决定，存在银行不予批准贷款申请的违约风险。

　　三是提示政府调控政策可能变化风险。针对深圳房地产市场的“打新热”现象，不排除政府相关监管部门出台相关政策举措，以保障“房住不炒”政策落地。

　　四是明确提示代持购房风险，包括对被代持人和代持人。

　　(一)对于被代持人来说代持购房存在以下风险，包括但不限于：
　　1、代持协议被法院认定为无效协议；
　　2、代持人反悔，导致被代持人无法取得所购房屋所有权；
　　3、代持人私自出售、赠与、出租房屋或将所代持的房屋用于抵债；
　　4、因代持人债务纠纷导致被代持房产被法院查封、拍卖、执行；
　　5、房屋代持人因婚姻状况的变化、代持人死亡导致被代持房屋被分割、继承。

　　(二)对于代持人来说代持购房存在以下风险，包括但不限于:
　　1、导致个人房产税的缴纳:伴随着个税改革的落地，房产税法也在逐步推进。对于购房代持者而言，因其名下房产数量、面积的增加可能会导致房产税的缴纳；
　　2、增加购房成本、影响个人/家人购房：如果代持者名下已有房屋，则在购房时既增加首付款比例，也增加按揭贷款的利息和相关契税，甚至影响个人、家人购房申请；
　　3、可能影响产权代持者的个人征信记录：如果所代持的房产涉及按揭贷款问题，代持人不履行还款义务的，则会给代持人的征信留下不良记录。

　　倡议书特提醒广大购房客户，知悉投资和代持行为的风险，共同践行“房住不炒”，理性购房，共同维护和谐稳定的房地产秩序。

　　开发商“房住不炒”倡议作用不大

　　券商中国记者从公开信息了解到，臻山海家园项目可售房源包含260套建筑面积约127-190m住宅及47套建筑面积约21- 263m商业。其中，住宅均价约10.6万/㎡，单价区间在9.2-13.4万/㎡，总价区间在1174万-2556万/套；商业均价约16万/㎡，单价区间在12-20万/㎡，总价区间在322-3178万/套。而项目周边目前二手房挂盘均价高达约14.5万/㎡，价格区间在13.4万/㎡-16万/㎡之间。此前，有报道预计，地处前海的万科瑧山海将是万科的拳头作品，其火爆程度一点也不亚于华润城润玺一期项目。

　　据深圳万科官方信息，该项目将按线下诚意登记——公证摇号——线下选房——线下签约的方式进行销售。线上诚意登记时间为11月26日-11月29日，诚意登记保证金为350万元。12月1日公示诚意登记名册，12月2日上午，由前海公证处进行公证摇号，按照无房且有购房资格的诚意登记人优先原则，将无房类(第一类)诚意登记人名册和有房类(第二类)诚意登记人名册分别进行摇号，确定诚意登记人选房顺序，12月2日下午进行线下选房。

　　对于深圳万科臻山海家园发出的“房住不炒”倡议的内容，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，应该是政府因为华润城润玺一期项目的问题对即将开盘或摇号的楼盘做出了新的要求，要求他们出一个风险提示函或者购房须知。该项目的倡议，重新描述了限售政策和按揭贷款规则，明确购房人自己去银行办按揭手续，开发商不帮购房人提供融资渠道，这就避免了现场出现开发商介绍过来的小贷公司、担保公司、银行等，即相当于开发商变相当中间渠道对接买房人和融资渠道。另外，重点对代持人和被代持人进行了风险提示。

　　不过，李宇嘉认为，倡议的表述对减少摇号的热情，特别是这种代持购房、合伙买房、购买名额、多渠道融资、违规加杠杆等没有太大的作用，因为2011年启动限购政策时就要求购房人自己承诺是符合购房资格的，但当时还没有“代持”这种火爆的情况，近期“代持”这个词才被暴露出来。而关于违规加杠杆、违规融资、众筹炒房、代持购房等全部涉及到有关合同、法律手续文书的一些签署，这些必须要以法律的形式和渠道来解决，而不是以一个倡议书的形式。

　　“另外，对被代持人的提示，比如法院认定没有法律效力或者代持人反悔，导致被代持人无法取得房屋所有权，然后代持人私自出售，还有被法院查封等，我觉得这些都不会起到太大的作用，因为我跟有些律师之前做过交流，只要这个代持协议里写了两个人之间的资金关系，法院是认可这种资金借贷的。否则，我们中小企业之间的融资根本没办法开展。所以其实它是遵循权责发生或遵循事实认定的逻辑来认定的，只要有签署书面协议，法院是有一套程序的。”李宇嘉对券商中国记者说。

　　深圳住建局回应政府部门正在研究综合调控政策

　　深圳网红盘华润城润玺一期项目“万人抢房”“众筹打新”的现象被媒体报道后引发广泛关注。特别是新华社11月28日发声，抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。“打新热”背后，新房、二手房价格“双轨套利”浮现，“打新热”现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

　　新华社关于抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措的观点，引发了深圳将出台新的楼市调控措施的猜测，再加上11月30日深圳万科臻山海家园项目和华润城润玺一期项目均在“房住不炒”倡议中提示“不排除政府相关监管部门出台相关政策举措”以及代持人可能存在“导致个人房产税的缴纳”风险，再次引发深圳将开征房地产税的传闻。

　　11月30日当晚，对于深圳将开征房地产税的传闻，一财报道称，深圳市住建局某工作人员表示：“外部流传的消息来源不明，我们不做任何回应，一切以我们局发布的官方消息为准。”

　　而针对媒体报道的华润城润玺一期等热点楼盘出现“万人抢房”、“众筹打新”等情况，深圳市住建局局长、党组书记张学凡接受深圳卫视&壹深圳客户端采访时回应：政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。

　　对此，李宇嘉对券商中国记者表示，深圳政府的这种应对策略还是从需求端去就事论事，没有从根本上来分析。为什么宁愿冒法律的风险、征信记录的风险也要去套利，也要去加杠杆购买名额让别人去代持呢？最根本的是因为出现了这种明显的一二手房价格倒挂的暴利，让人不惜以身试法、铤而走险。(证券时报)