报告：30个三四线城市楼市库存已明显不足

　　来源：上海易居研究院；作者：易居研究院智库中心研究总监严跃进

　　报告摘要：

　　1、库存：观察历史数据，当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。

　　2、存销比：去库存周期拐点已来，今年下半年供不应求的矛盾将得到较好地化解，这也有助于进一步稳定房价。

　　3、城市结构：至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

　　一、库存跌回四年前水平

　　（一）80个城市分析

　　1、7月库存延续上半年下滑态势

　　截至2017年7月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。观察历史数据，当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。从其动力上看，一些大城市预售证管控较为严厉，市场供应相对偏弱。而对于一些中小城市来说，楼市相对火爆，进而也增强了去库存的动力。

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　　2、8成城市库存低于去年同期水平

　　2017年7月，80个城市中，有19个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到47%、33%和25%。同时，80个城市中，有61个城市的库存出现了同比下滑态势，其中九江、杭州和滁州的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、51%和45%。对于此类同比下跌的城市来说，本轮去库存的效果较为明显，部分城市则需要积极补库存。

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　　3、7月份呈现供小于求的态势

　　2017年7月份，80个城市新建商品住宅月度新增供应量为3251万平方米，环比减少14%，同比减少16%。而新增成交量为3450万平方米，环比减少10%，同比减少18%。7月楼市呈现供小于求的态势。从今年1-7月份数据来看，成交指标总体上比供应指标更为活跃。当然供应规模相对较小的很重要原因在于，部分城市对于高端楼盘预售证管控是较为严厉的。另外受限价政策的影响部分房企也暂时选择了不拿预售证的策略。

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　　（二）一、二、三四线城市分析

　　1、一线城市库存略有上升

　　截至2017年7月底，一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2190、24484和13537万平方米，环比增幅分别为1.9%、-0.5%和-0.8%，同比增幅分别为-24.2%、-9.8%和-11.1%。

　　从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二线、三四线城市则依然有小幅下滑的态势。究其原因，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，所以当前继续下跌的空间不大。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说，当前市场交易总体是活跃的，去库存的动力较为强劲。

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　　二、存销比开始步入上行通道

　　（一）80个城市分析

　　1、存销比开始上升

　　我们定义：去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2017年7月份，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月的水平。

　　观察历史数据，目前存销比在年初历史低位的基础上，呈现了略微反弹的迹象。考虑到未来几个月供应规模有望增加，而成交指标或因政策管控而继续受抑制，所以综合判断，当前住宅去库存周期已走过了最低点，后续将步入小幅上行的通道。其含义是，去库存周期拐点已来，今年下半年供不应求的矛盾将得到较好地化解，这也有助于进一步稳定房价。

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　　2、至少有30个三四线城市存销比偏小

　　经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从80个城市的具体数值看，2017年7月滁州、九江、清远等城市的去库存周期较小，且明显低于12-16个月的合理区间。统计显示，如果以12个月作为分界线，那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

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　　（二）一、二、三四线城市分析

　　1、二三四线城市存销比继续走低

　　2017年7月份，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、10.7和10.2个月。相比6月份10.0、11.0和10.4个月的数值，一线城市有所扩大，而二线、三四线城市则有所收窄。

　　从三类城市存销比的走势图来看，三四线城市的表现值得关注。过去三四线城市的去库存周期相对较高，并因此形成了“市场分化”的现象。但这一轮楼市调控下，三四线城市基本面得到较好改变，这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。从数据上看，当前三四线城市的去库存周期甚至小于二线城市，充分说明其去库存效果是较好的。

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　　三、补库存将形成两条清晰路径

　　2017年7月份80城去库存延续了上半年的趋势，去库存效果总体较好。这充分体现了“房子是用来住的”政策导向，对于相关房企资金回笼也具有积极意义。当然，随着去库存效果的逐渐显现，部分城市库存不足的风险也开始暴露。基于当前的政策改革和各地的实践，预计下半年补库存会形成两条路径：第一、对于去库存周期或存销比偏小的城市，土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。第二、对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市，积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择，进而也体现出长效发展机制的政策导向。

　　附注：

　　80个城市按一、二、三四线城市划分如下：

　　一线城市：北京、上海、广州和深圳。

　　二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川和乌鲁木齐。

　　三四线城市：丹东、唐山、燕郊、香河、大厂、固安、张家口、烟台、日照、济宁、徐州、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、舟山、金华、淮南、蚌埠、马鞍山、滁州、泉州、晋江、莆田、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、惠州、清远、茂名、北海、柳州、三亚和洛阳。