楼市阶段性“回暖”难改价格“回归”趋势

    国家统计局18日发布的数据显示，今年二月份，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格并没有延续一月份止涨下跌的趋势，反而有四个城市价格环比上涨。专家认为，楼市出现“回暖”迹象，第二季度将可能止跌回升，楼市调控形势仍然严峻，但价格“回归”趋势不会逆转。

    自住性购房需求部分释放促市场回暖

    数据显示，与一月份相比，二月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有45个，价格持平的城市有21个，上涨的有四个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。与去年同月相比，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格价格下降的城市有27个，比一月份增加12个。二月份，价格同比涨幅比一月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。

    市场人士认为，二月份房市出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在二月下旬有所释放。 

    二手房方面，与一月份相比，二月份全国70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有44个，比一月份增加7个。二月份，二手住宅价格同比涨幅比一月份回落的城市有23个，涨幅均未超过3.3%。

    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，二手房市场回暖迹象反而比新建住宅更为明显。以上海市场为例，三月份中介门店带看量以及交易量相比二月均有上升势头，房东的信心也开始恢复，直接表现在市场议价空间收窄。

    楼市调控决心坚定 房价止涨趋势难改 

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，房价涨跌幅在0.1%-0.2%区间内波动均属正常。整体来看，房价止涨趋势明显，有四个城市价格上涨并不能就此判断房价反弹或者楼市很快回暖。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，从价格环比跌幅看，近三个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%，跌幅连续两个月收窄，这说明楼市下行动力走弱。但同比来看，今年前两个月，全国商品房成交均价同比下降8.1%，其中住宅成交均价同比下降10.4%。这说明针对住宅市场的严厉调控政策效果明显，但回暖趋势也应引起重视。

    在近日举办的“上海之春”房展会上，一些楼盘的销售人员明确表示，现在卖楼仍然较难，市场观望气氛较浓。新浪乐居近日对上海降价的部分楼盘成交情况进行统计后发现，其中有超过两成楼盘在近两个月内成交量不足三套。中国房产信息集团研究总监薛建雄称，降价楼盘未取得很好的销售成绩，主要原因在于降价未到位。“基本上都要降价15%以上，才能卖得好。” 

    二手房方面，鉴于中央调控楼市决心依旧坚定，部分业主看空后市；同时，目前二手房市场交易成本高达12%左右，且大都由买家承担，在一定程度上抑制了部分市场需求。21世纪不动产上海区域市场研究部对40个标杆楼盘的监测显示，经历去年8月开始的逐步回落后，今年二月份，八成以上楼盘的价格未出现明显波动，大部分板块的议价空间仍存。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，阶段性的交易提升不代表真正的回暖，2012年可以期待的仅是限贷限购大基调下结构性的倾斜，如针对首套房、普通房的政策利好，因此2012年的总成交量应该不会比2011年更低，但未必能高很多。

    开发商资金状况仍不乐观

    杨红旭称，从央行降低存款准备金率等举动看来，当前货币政策有所放松，加上年初银行的信贷额度宽松，开发企业融资状况比去年年底有所改观。同时，为了加快回笼资金，包括保利、招商、华润等不少开发企业都加入了降价促销阵营，且促销范围和促销力度都明显大于以往。整体来看，开发商资金紧张情况有所缓和，但仍不乐观。

    数据显示，今年一至二月份，全国房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。

    分析开发企业资金来源构成变化的趋势可以看出，今年前两个月，国内贷款比重大幅回升，由去年12月份的15.1%上升至22%；企业自筹资金比重继续上升，由12月份的41%上升至42.4%；另外，定金及预收款比重、利用外资比重、个人按揭贷款比重均有所上升。可见，尽管国内信贷环境有所宽松，但受市场信心不足的影响，开发企业资金状况仍不容乐观，仍然需要更多地利用自有资金。 

    另外，今年开发商还将迎来一波信托偿债高峰。国泰君安近期公布的一份报告指出，由于2011年银行对开发贷政策严格，很多从银行融资无门的中小房地产开发商、甚至一些大开发商都借道信托融资。今年房地产信托债务总到期规模将达到1758亿元，整年兑付规模较大，第一季度为366亿元，第二季度为368亿元，第三季度为716亿元，第四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。

    专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企资金链恶化程度将超过2008年，可能会导致超过6000家开发商消失。