房地产深幅调控的困难性与风险性

　　——兼谈其他经济热点

　　复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授

　　温总理用长达三小时的时间认真地回答了中外记者的问题，把这些问题学习、过滤一遍，发现动一发牵全局的还是房地产调控问题，这个问题影响到中国宏观经济能否继续高速增长、影响到汇率问题及地方债及增量的控制及归还问题。

　　一、总理说：“一些地方房价远未回到合理价格”，“我认为合理的房价应使房价与居民收入相适应和合理的利润相匹配，因此调控不能放松，如果放松，将前功尽弃……。”

　　这里，温总理提出合理的房价的两个标准，前一个就是当地的房价应与当地居民收入、购买力相适应。也有人提出，以欧美国家的收入房价比作参考。

　　那么，在上海，平均户均年收入约为15万—20万。其实20万年收入是很少的，按照德国柏林，房价是一家收入的3.9倍，纽约，房价是收入的6.9倍，那么以次类推，上海房价如果是以柏林为参照物，则一套房价(100平方米)要跌到105万—140万。

　　另一个参照物，根据上海居民存款，目前内环线以内5万每平方米的房价起码跌倒1.5-2万元每平方米，整套房(100平方米)起码跌倒150万—200万。

　　如果能这样深幅下跌，百姓何等高兴、欢呼、感谢政府之调控啊！

　　二、房价真的大幅下跌之困难性及风险性

　　1、房价问题根本上是货币现象，货币发得多，M2上得快，房价就很难下来。

　　记得去年12月还只有85万亿M2(现金+活期存款+定期存款)，现在竟是87万亿之多了。87万亿/GDP45万亿约等于1.9倍，而美国的M2/GDP始终为60%左右。就是说，我们的房价要和美国纽约相比，M2要砍掉、收回60万亿(还剩27万亿)，这怎么可能呢？

　　2、此外，刚性需求强。每年农民工进城、大学生毕业生留城，他们对房的需求是刚性的。

　　3、还有一个地方政府是否真心配合的问题。土地财政收入，2010年占北京、上海、天津60%多。各地政府一方面叫得满天里的响，和中央保持一致，坚决调控房价，一方面又小心翼翼地在自己力所能及的权力范围内，保护本地房地产市场，在尽可能少的损失下，让房地产业，房地产发展商活下去，生存下去，以躲过这次严厉的调控关。因为工资、补助、城市建设、还10.7万亿地方债，最终归根到底还是靠卖地啊！这就使得中央的调控政策会在基层被弱化，被应付过关，房价要跌很多也很难啊！

　　4、此外，如果房价真跌去大部分，经济将雪崩式地下跌，42个产业一片萧条，中国经济极可能走日本1990——2012年的长期萧条的道路，想救也救不起来啊。其他：①7.5%的GDP增幅，我是不相信的，各地政府民间投资冲动还是较强劲的，今年仍应在8.2—8.3%以上。其实应该GDP“保八”，通胀容忍在3%—4%。

　　②新规则规定新股上市爆炒几分钟就停牌，停在50%的成交量上。我认为这是非常荒唐的，不久就会被取消，善良的调控愿望怎么顶得上金融市场的游戏规则稳定、可靠、重要呢？证券市场就是信用市场，不讲信用，变来变去，如何取信于民？