预计四季度楼市仍将延续价高量缩走势(2)

    二手房市场交易低迷，部分房屋中介机构成交量明显下滑，但挂牌价格变化不大

    受严厉宏观调控政策影响， 9月上半月天津市二手商品住宅成交量仍持续较低的水平运行。根据天津市国土资源和房屋管理局的数据统计， 9月上半月，天津二手住宅成交总量为1797套，与8月上半月相比下降5.0%，与2010年同期下降42.7%。成交均价7797元/平方米，环比上涨2.5%,成交均价同比上涨12.6%。

    天津市多家地产研究机构负责人表示，“限购”“限贷”政策自3月份以来严格执行，打击了投资投机需求，造成市场需求量大幅缩减，成交量随之减少。而进入9月份以来，天津市有42个新开楼盘上市，由于优惠力度较大，一部分原计划买二手房的购房者转向新房市场，二手房交易意愿有所下降。

    在昆明，据荣城地产、裕兴房产、东函房产等本地品牌中介的监测数据显示，近期二手房成交量仍旧在低位徘徊，没有出现太大的波动，挂牌价的变化也不大。

    在海南，二手房市场成交整体低迷，据中原地产海南分公司总经理谢青介绍，“很多楼盘每天没有几组客户上门。

    银川市二手房中介机构数量大幅萎缩。原本30多家中介机构的交易市场如今只剩2家，市场上异常萧条，相当一批中介倒闭关门，不少二手房陷入有价无市的尴尬。银川晨曦房产代理经纪人冯涛表示，去年一个月能出售8套房源，今年两个月都难卖一套。

    预计“金九银十”房价和成交量走势均较稳定

    从需求方来看，房地产市场调控政策的影响仍在持续，限购、限贷等调控政策对楼市投机投资性购房需求的抑制作用较为明显，在房价变动不大的情况下，自住及改善性购房需求量短期内不会出现大幅攀升；而从供应方来看，开发商资金链的抗压能力较强，价格下调动力不足。预计今年的“金九银十”楼市量价走势将较为平稳，成交量不会出现大幅反弹，房价也将继续在高位小幅波动。

    不过，业内人士指出，当前二三线城市房地产市场仍需注意以下两个问题：

    一是当前房价并不稳定，一旦限贷、限贷等调控政策退出，房价可能面临“报复性”反弹。据了解，不少二三线城市的房价涨幅放缓，主要原因之一就是“一房一价”等调控政策作用下相关主管部门延缓了高价楼盘的上市供应，从而出现的价格暂时性平衡。

    以兰州为例，兰州市从今年4月份开始实施价格审核备案制度，并停止了大部分楼盘的“网签”受理，要求开发企业必须到物价部门申报剩余房源预售价格，经物价部门审核签署意见后方可开通网上合同备案系统。

    由于实施价格审核，今年上半年兰州市商品房销售面积同比下降了23.12%，登记销售的价格均价较低，但业内人士认为这并不是兰州市房地产市场的真实体现，而是商品房供应由于价格审核而减少之后的“假象”。同时，尽管新房价格由于政府限制而得到控制，但二手房价格仍然居高不下，甚至形成了同一楼盘二手房价格高于新房的“价格倒挂”现象。

    二是持续低迷的销售状况使商品房待售总量明显增加，库存消化速度减慢将直接影响后期房地产开发投资增长和新增供应量的回升。

    截至8月底，银川市商品房待售面积208万平方米，同比增长20%，其中，住宅待售面积112万平方米，同比增长48.7%，占全市待售总量的54%。据海南省住房和城乡建设厅统计，目前，海南省在建项目、新报建未动工项目约5300万平方米，市场年销售数量约500万平方米。

    海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏表示，由于限购政策范围预期将扩大到二三线城市，市场观望气氛浓厚，“消化库存保有量任务艰巨”。（新华社李倩倩 于瑶 郎秋红）