住房租赁市场有望规范化 或吸纳更多住房需求

　　住房租赁市场有望逐步规范化或吸纳更多楼市住房需求 按:近日,北京、上海分别颁布《北京市房屋租赁管理若干规定》、《上海市居住房屋租赁管理办法》,进一步规范当地住房租赁市场,这有望逐步改变住房租赁市场长期的乱象,促使住房租赁市场向着规范化的方向发展,使之在未来吸纳部分住房刚性需求群体并承担部分保障性住房任务,对楼市调控起到积极的作用。

　　——房屋租赁市场有效管理规范缺失,房租过快上涨影响楼市调控

　　国家统计局数据显示,今年6月,CPI同比增幅达到6.4%,创近三年的新高,其中,住房租金价格上涨5.9%,对CPI增长有较大贡献,进一步加大了城市居民的住房经济负担,还影响到了楼市的整体调控。

　　在当前楼市限购、货币政策持续收紧的影响下,楼市的整体热度已经出现明显下降,房价的快速上涨态势得到有效遏制。但相较商品住宅市场,住房租赁市场始终没有受到有效的管理和规范,虽然各地都在近年出台了一些相关政策措施对城市房屋租赁市场进行管理和监督,但实际效果并不理想,市场仍然处于较为混乱的状态,承租方的利益得不到很好的保障。

　　具体来看,租赁市场存在以下几个方面的问题:一是租赁关系不稳定,出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准,侵害承租人承租权益。二是群租现象较为突出,造成较为严重的治安、消防等安全隐患,群租扰民引发大量社会纠纷。三是房地产经纪机构经营活动不规范,扰乱了租赁市场秩序,引发社会矛盾。

　　房租的过快上涨以及租赁市场的乱象不但影响到了城市居民的日常生活,还对楼市调控大局构成了不利影响。由于目前一、二线城市商品住宅租售比较低,房价收入比较高,大部分无力购房的收入群体选择租房居住;而很多楼市刚性需求群体在楼市调控的背景下都,持币观望心态浓厚,也暂时选择租房居住,等待更好时机进入楼市。目前国内还没有建立一个起一个完善的住房租赁市场,租赁市场存在的种种问题导致承租方的利益得不到有效的保障,很多住房需求群体由此不得不放弃租房,转而进入商品住宅市场,这进一步增加了楼市需求,造成楼市供需关系持续紧张,增加了房价上涨的动力。

　　——房屋租赁相关制度逐渐完善,租赁市场有望逐步向规范方向发展

　　一直以来楼市调控的目标和着力点主要针对商品住宅市场,住房租赁市场并没有引起太大的关注,而住房租赁市场则成为了调控“死角”,缺乏有效的管理。两会期间,住建部副部长齐冀曾表示,房租价格调控也是楼市调控的一个重要环节,将逐步纳入楼市调控范围。此次北京、上海两大城市都颁布了新修改的房屋租赁市场的相关管理办法,并对住房租赁市场中的租金、租房登记制度以及一些出租房屋相关的问题进行了详细的规范。

　　首先,上海和北京两地均着重强调了房屋出租登记备案的政策,两地出台的文件均指出,租赁当事人应在租赁合订立之后到相关部门进行备案登记,对于未按照规定进行登记的将进行一定金额的罚款。

　　其次,北京和上海两地均规定,为维护房屋承租方的权益,出租方不得随意提高租金,需在征得房屋承租方同意的条件下,在规定的时间区间内调整租金。此外,北京市还规定,当房租价格出现异常大幅度波动的情况时,政府可以用行政手段介入调整房租价格。而两地均规定房屋出租方不得向承租方随意收回住房,如果出租方需要终止合同或者出售住房,均需要提前一段时间向承租方通告。第三,两地均针对住房群租现象进行了较为详细的规定,其中,北京市规定,租赁住房中人均住房面积不应低于北京市人均居住面积的最低标准。

　　新华社经济分析师认为,以上提出的几个政策重点不但有助政府相关部门加强对住房租赁市场的监管,使住房租赁市场进入规范化的轨道,还增强了对承租方利益的保护,对治理租赁市场乱象将以及建立一个规范的住房租赁市场将起到十分积极的推动作用。

　　然而一直以来,各地都出台了一些用于规范房屋租赁市场的法规制度,但往往收效甚微,法规制度的实际执行情况并不理想。此次北京、上海两地出台的租赁市场新规如何通过执行落到实处仍然是规范住房租赁市场的重要议题。

　　——规范化的市场租赁体系有利于深化调控、承担部分保障性住房任务

　　新华社经济分析师认为,在商品住房市场较为成熟、住房保障体系较发达的国家,城市居民的住房问题主要通过产权所有房、租赁住房以及政府保障性住房来解决。其中,租赁住房在其中扮演了十分重要的角色,很大一部分城市居民,特别是青年群体都是通过租赁住房解决住房问题。这些国家的住房市场租赁体系已经较为成熟,租赁双方的利益能够得到较好的保障,租赁住房的相关配套政策与服务也较为完善,承租方可以长期居住。

　　虽然2011年我国拟在全国范围内建设1000万套保障性住房,但建立一个较为完善的社会住房保障体系需要较长的建设周期,此外,保障性住房主要针对无法负担商品住房的中低收入群体,覆盖面仍然难以扩展到“住房夹心层”。

　　因此,在目前房价高企、楼市供需关系仍未得到根本改变、社会住房保障体系尚未完全建立的背景下,建立规范化的市场租赁体系和完善的房屋租赁配套政策与服务机制,让更多的人选择租房居住,有助于吸纳部分楼市“刚需”群体,从而在一定程度上降低楼市过快的需求增量,缓解近年来楼市供不应求的状况,进一步深化完善楼市调控,遏制房价过快上涨势头。另一方面,一个成熟的市场租赁体系还能在社会保障性住房体系完全建立前,担当起中低收入人群住房保障的重任。