专家：限价商品房是“解药” 贵在坚持

限价商品房曾经一度被业界看做是以“政令结合市场化”的方式治疗高房价、高地价的“解药”。在2006年、2007年就开始首次在北京、广州、成都等地浮出水面，但经历2008年的楼市“市场化”调整后，限价商品房开始“消声”。2010年的楼市宏观调控提的最多的是公租房，然而，面对难控的楼价、地价面前，公租房这种纯“政令”式的供房体系又回到了限价商品房这一轨道上来。

成都市城乡房管局最新信息显示，2010年，成都中心城区共开工新建廉租房、经济适用房、限价商品房共计9000多套保障性住房。其中，限价商品房为4000套占44.4%，经济适用房次之为33.3%，廉租房为22.2%。这些限价商品房将在2011年起陆续面市供应。与此同时，北京、宁波、天津等地也纷纷推出了限价商品房的计划。

限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

按照成都市的规划，此次推出的限价商品房将比同地段的商品房价格低15%~20%，比2007年限价商品房首次出炉时价格比同地段低10%的优惠更具诱惑力。2007年在成都市区北部邻近社区一次调查中的结果令人大跌眼镜：481户在符合购买标准的人群中，在限价商品房推出之后，前来咨询的仅有两人。

这导致了上一轮限价商品房受市场冷遇，一度受政府抛弃，究其原因，限价商品房与普通商品房虽然存在价格差异，但对于低收入群体来说，优惠10%后的房价还是属于“买不起的高价”，此外，限价商品房大多由于地处偏僻、周边配套差，无人问津也在所难免。

有政协委员在2011年地方两会上提出，建议从土地供应、资金投入等制度上保证加快保障性住房建设：在住房建设用地中要有至少2/3的土地用于限价房的建设，这部分的土地可以采用有条件的招、拍、挂，对限价房设立最高限价，其定价标准不应根据周围商品房的市场价格比例，而应根据城市居民平均工资收入水平来定，即按照居民平均工资水平能够在5~6年内买一套达标住房的标准。土地出让收入主要用于保障性安居工程，用减免税费等优惠政策，吸纳社会资本参与。

地方政府也在寻机尝试，例如在2010年12月成都一次土地拍卖会中，就要求开发商在竞拍所得土地中划出一部分作为限价商品房所用。将社会资本引入保障性住房的“政令”中，这对解决多渠道住房供应体系，无疑是一个极好的补充。

尽管成都市吸取上一轮限价商品房遭遇尴尬的经验，要力图在2011年在城市的东西南北中各个区域扩大限价商品房供应。这被业内人士称之为三次调控来临前夕，地方政府祭出的调控最猛药。

判断的依据在于，一个城市只要限价商品房供给达到一定规模，就会完全改变房地产市场的供给结构，由于限价商品房结合了“政令”和“市场”两种手段，即解决了政府充当公租房供应主体的经济负担，也约束了市场作为商品房供应主体的“暴利导向”，一定程度上将遏制房价过快的上涨势头，甚至还可能引致未来房价的下跌。

然而，在《限价商品住房建设销售管理办法》仍未正式出台，限价商品房在3~5年禁售期之后是否会成为部分群体炒作的工具，仍然不得而知。

其实，调控房价的政令门出多种，各条均被市场看做是有效手段，然而屡调屡涨的怪圈还在于大部分政令难在坚持。温家宝总理在2010年1月18日国务院第五次全体会议上所讲的一样：调控房地产，关键在于坚定不移。“新国八条”对市场的真正效果也在于地方政府的坚持贯彻。