李嘉诚上海项目通过缓慢开发“合法囤地”(2)

由于进展缓慢，长江实业2008年年报宣布，上述于2006年就已经取得的地块，完成时间至少将在2016年。李泽钜在去年4月的项目开工仪式上说，全部完工要到2018年前。这也将成为目前为止长江实业与和记黄埔在上海完成时间最久的项目。

记者曾在昨日（1月13日）向和记黄埔地产上海分公司公关部门提问，为何旗下项目不断延后开发时间？是否有“囤地”之嫌疑？截至昨日发稿，该公司公关部门给予的回复是：“所问问题已上交香港总部，但尚未收到回复。”

操作手法

“拖”到土地增值、区域成熟

在上海地产圈内，和记黄埔与长江实业一直以开发速度缓慢而著称。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，无论是在古北，还是在马桥，李嘉诚旗下的项目都是最后一个开工、销售的。其时，周边区域大多已完全开发，整个区域都由当初的一片荒凉转变成人丁兴旺的成熟居住区，楼盘的房价也已经能卖出高价。

“别的公司都已盖完楼后，李嘉诚便可以不费一兵一卒完成整个地块的价值提升。而他们所盖的项目即使品质一般，也依然可以以高价出售。”上海地产业内一位不愿意透露姓名的人士评论李嘉诚的“拖字诀”，颇有“四两拨千斤”的能力，并表示香港开发商大多是内地“囤地”的“鼻祖”，借“囤地”赚钱的方法，最早就是来自于海外房地产企业。

上述极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔、长江实业带来的高额利润显而易见。易居克而瑞的数据显示，2005年~2009年的5年时间，马桥地区别墅的成交均价，由8034元/平方米，直线上涨至29684元/平方米。

李嘉诚旗下位于马桥地区的御涛苑，预期销售单价在8万~12万元/平方米之间，总价超过2000万元/栋，并被预言可能会热卖。房地产行业机构粗略估计，御涛园项目将给李嘉诚带来40亿元的销售额。而在2005年，李嘉诚只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目地块。

和马桥项目情况相似，李嘉诚位于古北的项目，也在区域整体开发成熟后，达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说，率先在古北地区开发项目的一些房地产商，当初项目的销售价格不到2万元/平方米，大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而李嘉诚古北御翠豪庭开盘的成交均价达到了36000多元/平方米。

至于普陀真如副中心A3-A6地块，虽尚处于基桩阶段，但地块价值已增值超过30亿元。

业内人士说，除了土地增值带来的收益外，拖延竣工和销售时间的好处，不仅在于整个区域的城市建设已经高度成熟，房子更容易卖出好价钱。更重要的是当其他楼盘都已售磬时，开发商就能掌握整个区域的新房定价权，某种意义上形成“垄断”。

业内分析

开发商或利用规则“变相囤地”

今年1月6日，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在该公司新闻发布会上说，海外“囤地”现象是非常普遍的。为此，香港以及新加坡等城市的市政管理部门，通常要求开发商一次性付清土地出让金，并对具体项目规定开、竣工时间。内地目前也有相关的法律法规及政策，只要严格执行，“囤地”现象势必会大量减少。

但事实上，内地开发商的“变相囤地”，更像是“上有政策下有对策”的游戏。很多开发商会利用政策空子以更隐蔽的办法“变相囤地”。

钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉曾表示，上海目前未开发的项目，大部分都是被动闲置。是因为政府部门的规划调整，或者地块上房屋迟迟未能完成动迁才搁置。否则，按照国家和地方政府的有关规定，上述地块早就已经被收回。

易居中国分析师薛建雄也介绍，在易居中国披露的330宗没有开工或没能上市销售的地块中，大多在2004年前就已经被出让，大部分项目都是因为动迁和规划等方面问题，而没能及时上市销售。

不过，他并不排除一些开发商用隐蔽的方法“变相囤地”，比如故意造成规划上的缺陷，而使规划建设许可批准时间被拖延；或者留下一两处房屋故意不拆迁，以上述“客观原因”，推延项目的开工期。