李嘉诚上海项目通过缓慢开发“合法囤地”

图：香港富豪李嘉诚

每日经济新闻1月14日讯 1月8日，上海市规划和国土资源管理局宣布，拟会同相关区政府收回并督促开工东方海外上海 外高桥 (行情 股吧)俱乐部有限公司天平地块等八幅闲置土地。

上述八幅闲置土地被收回的导火索是易居中国去年底发布的2009年土地报告。根据上述报告，上海有330宗土地“批而未用”，这些闲置土地的所属公司包括多家知名地产企业。在公布的上海闲置地块的所属公司详细清单上，上百家地产企业上榜，其中包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业（上海）有限公司。

“在检查团来到时打几个洞，等检查团走了再继续晒地皮。”说起一些开发商“变相囤地”的现象，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此形容。

和记黄埔与长江实业2000年至2008年的年报显示，上述两家公司在上海的项目，虽然最长只有三年的“计划期”，但大部分时间项目都处于开工阶段。

易居中国方面一再强调所谓的“330宗闲置土地”属于“被误读”，因上述地块中的大部分是因为动迁和规划等方面问题，超过2年没有开工或没能上市销售，并非真正意义上的闲置不开发。

但《每日经济新闻》调查发现，开发商的“囤地”方式，远比人们想象中隐蔽得多。他们利用合理的规则，延长开发时间，进而获取更为丰厚的利润。事实上，此前被曝光闲置的房地产开发项目，大多都会在法定时间内开工，但销售和竣工时间则往往无限期延后。

在诸多善于使用“拖字诀”的开发商中，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业无疑有一定代表性。《每日经济新闻》查阅该两家企业自2000年至2008年的年报发现，他们最近8年在上海所取得的地块中，最快开发建设完成的项目——上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。

开发进度的缓慢，令和黄旗下的项目快速增加。方方地产咨询机构去年年中曾发布报告称，按照和黄过去几年的平均销售额，现有的土地储备至少可以卖20年。

表面现象

大部分项目土地闲置未超两年

《每日经济新闻》统计了长江实业与和记黄埔2000~2008年年报中所披露的上海项目，发现多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。但其中处于“空地阶段”（即工程进度为“计划中”）的时间最长不超过3年，很多项目从土地获得到完全完工，所使用的时间超过6年。

早在1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过的《闲置土地处置办法》中就已经规定，土地闲置时间超过两年，将被有关部门收回。

开发商对上述规定显然心知肚明。因而上述地块大部分的空地时间不超过两年。但开工后进度并没有明确规定，这就给了开发商灵活控制的空间。

根据2001年的年报，长江实业与和记黄埔在长宁区的古北项目当时的工程进度是“计划中”，当时计划是2004年6月完工。而在此后的两年年报中，古北项目一直处于“计划中”，竣工时间也一再推迟，从原定的2004年，推迟至2005年，乃至2008年。上海市规划和土地资源管理局网站显示，直到2005年才有上述长宁区古北项目获得规划建设许可证的记录。

不仅是上述古北项目，长江实业与和记黄埔旗下的其他项目，也被年报公布为长时间“计划中”，例如2005年2月，长江实业与和记黄埔合伙购得的马桥地块，也经历了2年多的“计划中”阶段，直到2007年才开始进入施工期，竣工时间因此由2005年年报公布的2007年推迟至一期项目2009年竣工，二期项目2011年竣工。但截至目前，马桥项目仍未竣工，显然年报披露的竣工时间还将继续顺延。

最近一块刚刚结束“计划中”状态的普陀真如副中心A3-A6地块，虽然早在2006年12月就已由长江实业与和记黄埔共同拍下，但项目的施工铭牌显示，项目的桩基及围护栏在去年2月份才开始动工。两公司2007年和2008年年报披露，上述项目在整整两年中一直处于“计划中”状态。《每日经济新闻》记者今年1月12日曾造访上述工地现场，发现整个项目仍然在“打基础”。而按照施工铭牌，桩基及围护栏应该在去年11月份就已经完成。