房企布局二三线城市获高速发展 未来风险较大(2)

　　与一线城市价格相比,部分业内人士认为二三线城市价格确实低,不存在泡沫,甚至有升值空间。其实不然,由于二、三线城市基础设施、经济发展以及居民收入水平在日前都还有待提高。相比一线城市也更缺乏承接购买力,房价长期上涨将导致房价虚高甚至泡沫破灭风险。

　　去年年底,社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》指出,福州、杭州、南宁、青岛等城市泡沫指数最高,超过50%;北京、深圳、武汉、上海等城市的房地产泡沫指数则处于30%-50%之间。泡沫指数最低的城市则包括南京、重庆等地。其中,泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中,没有一个是一线城市,而是南宁、兰州、石家庄等二、三线城市。以福建泉州为例,该城市城区的商品住宅均价,从1月份的每平方米7000元,到6月底首度“破万”;隔一个月后,已接近每平方米1.1万元。

　　此外,今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。今年上半年,泉州全市商品住房销售1.8万多套;其中二季度城区的住房交易套数和交易面积,均环比一季度增长了近三成。按照2010年泉州人均可支配收入25155元、每个家庭平均3.36人,2009年城镇居民人均住房建筑面积47.4平方米,泉州6月份网签住宅均价10331元/平方米计算,泉州的房价收入比为已经接近20。

　　三、未来不会对二三线城市全面限购,限购政策将更具有针对性

　　全国成交的44419万平方米的面积总量,85%都是在二三线城市,二三线城市的成交量非常活跃,成交价格持续攀升。二三线城市市场容量较小,产业基础较弱,承受房价大幅度波动风险的能力十分有限。在这样的综合背景因素下,住建部明确新增限购城市名单的五大标准,并要求各省在8月20日前上报所辖区内各城市内上半年房地产市场调控的具体情况。

　　我国的房地产市场发展很不平衡,目前的房价从某种意义上来说,还是与区位密切相关的。在不同的城市,房价有的在升,有的在降,同时,由于二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,因此对于二三线城市限购不会采取“一刀切”政策。

　　部分业内人士称,最近很多城市出现了恐慌性购房现象,限购城市应该尽早公开,特别是为压制可能出现的“金九银十”楼市反弹,新限购政策应该在8月底前出台。

　　援引北京中原调查结果,在这50个未限购的城市中,有18个城市的本地人投资比重超过20%,均为经济发达省份的二三线城市,包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓;山东省的潍坊、威海、烟台、淄博;浙江省的象山、嘉兴;辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。同时,有14个城市的外地人购房比重超过20%,这14个城市分为两类,一类是具有旅游景观的城市,如海南省的文昌、琼海、万宁,山东省的威海、淄博、烟台;另一类是受益于大城市挤出效应的城市,如福建省的泉州,河北省的燕郊、廊坊,广东省的中山、惠州、东莞。

　　“要避免二三线城市的楼市重蹈热点城市的老路,防止房价在短时间内迅速起飞、透支未来的上涨空间。必须要在房价上涨的初期,就将其纳入调控范围。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

　　尽管当前二三线城市房价上涨势头不减,并且不少城市的住宅成交量同比出现上升,有部分城市投资比重过高,但大部分城市尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段,自住需求依然是主力。中原集团研究中心相关负责人则认为,针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地和外地投资需求占比较高的城市应尽快出台限购政策;对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”,一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策。