房企布局二三线城市获高速发展 未来风险较大

　　住房和城乡建设部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准,建议将符合2条以上标准的城市列入新增限购城市名单。部分业内人士预计二、三线城市“限购令”将在8月落地。在“2011年博鳌房地产论坛上”,多数房地产企业认为,如果二三线城市限购,会对所有的房企都产生较大的影响和打击,因为当前二三线城市已开始成为不少开发商的主战场。部分业内专家认为,既是二三线城市不采取限购政策,价格较快上涨的趋势也是不可持续的。

　　一、上半年恒大等重点布局二三线城市的房企发展很快

　　在“2011年博鳌房地产论坛”上,阳光100集团董事长易小迪认为中国城市化还在继续进行,严厉的调控政策加速了中国城市化往二三线城市的转型,城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市。

　　中国房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示,2011年上半年,前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元,同比增长逾80%。其中,万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。

　　2011年上半年,国内楼市在“限购”、“限价”等一系列政策调控作用下,一线城市出现成交萎缩。提前进入二三线城市的恒大地产,顺应市场需求、政策导向,在全国合理布局、并以高性价比产品使销售稳定增长,这也使恒大成为房企2011年销售持续增长的一个较为成功的样本。

　　据恒大集团日前透露,上半年,恒大累计合约销售额较 2010年1—6月份209.8亿元的额度,同比增长101.7%。2011年上半年,恒大拥有在售项目89个,其中,2010年年底已在售项目56个,2011年1—6月新开盘项目33个,89个项目分布于49个城市。其中:一线城市项目2个,占总项目个数2.2%;二线城市项目54个,占总项目个数60.7%;三线城市项目33个,占总项目个数37.1%。

　　2011年上半年合约销售423.2亿元。其中:一线城市项目合约销售金额25亿元,占比5.9%;二线城市项目合约销售金额270.1亿元,占比63.8%;三线城市项目合约销售金额128.1亿元,占比30.3%。

　　2011年上半年,恒大新开盘33个项目,全部分布于29个二三线城市。其中:二线城市项目10个,占比30.3%;三线城市项目23个,占比69.7%。

　　2011年上半年,新开盘项目合约销售金额合计122.6亿元,其中:二线城市项目合约销售金额48.5亿元,占比39.6%;三线城市项目合约销售金额74.1亿元,占比60.4%。

　　一线城市楼市面临重大压力,万科也适时调整了新开发项目的布局,重点向二三线城市发展,战略纵深优势进一步得到巩固和强化。

　　万科企业股份有限公司于8月9日公布了2011年度中期报告。上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%,销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。至此,万科今年上半年的销售金额已超过2009年全年。

　　上半年万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛八个城市的商品房市场占有率排行榜首位,而且新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等二三线城市,在19个二三线城市商品房市场占有率排名前三。目前万科已经进入了50个城市市场。

　　大型房企超前的二三城市战略,加之普遍采取“快销售、高周转”策略以及提升产品品质等营销策略加快促销,由此抢占了很多市场份额,逆势创造了更好的销售业绩。

　　二、部分二三线城市房价增长过快,市场面临潜在泡沫化风险

　　与一线城市越来越高的土地门槛和越来越重的购房负担相比,二、三线城市的房地产发展还大有可为。一方面,未来中国城市化重心将更多转向二、三线城市及中小城市转移,住房市场的发展空间也会相应转移;另一方面,在如今的政策环境下,一线城市受到的政策打压会比二、三线城市更为紧张。

　　最新数据显示,北京、上海、广州、深圳一线城市楼市调控成效初显,快速上涨势头得到初步遏制,房价涨幅明显放缓。可是,与此同时,二三线城市房价却同比涨幅大都超过5%,已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市,领涨全国。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,2011年7月,全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米,较6月上涨0.21%,其中66个城市价格环比上涨,33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。

　　7月全国百座城市住宅均价环比上涨0.21%,与上月0.41%的涨幅相比房价呈逐渐收窄趋势,其中北京等全国十大城市住宅均价与上月基本持平。其中,京沪广深四仍有小幅上涨,环比分别上涨0.05%、0.44%、0.56%、0.42%。90个二三线城市中有60个环比上涨,宜昌、唐山、江门等14座城市,涨幅在1%以上,涨势依然强劲。