东京免费送房刷屏 背后真相解读

　　据海外媒体报道，日本正面临非同寻常的麻烦，即房子比人多。日本农村到处是“鬼屋”，年轻人的离去将导致一些村镇消失。一些村庄为了生存下去，决定免费发放房子。

　　隶属于日本东京都的奥多摩町，2014年设立了一个“空房库存计划”，为空置的房产寻找潜在买家。该町规定，获得修缮补贴和免费住房的人，年龄必须在40岁以下；或者至少有一个18岁以下的子女与其共同生活，并且夫妇中的一方年龄在50岁以下。申请人必须承诺出资对房屋进行改造，并永久定居该町。

　　据介绍，迄今为止，该町已为9栋空置房屋找到了主人。这并不局限于日本公民，其中包括来自美国以及中国的家庭，但一个苛刻的前提是，你首先要有日本长期签证，即永驻（永住）身份。

　　证券时报记者通过在日本的律师朋友，成功加入一个“日本移居置业咨询”的微信群。近400个群友，除了各类服务型中介机构外，大都是对此有兴趣的中国人。随后，记者以自己想要申请这样的免费住房为由，多方打听，终于知道了事情的真相。

　　日本东京都奥多摩町（图片来源：谷歌地图截图）

　　第一个问题：日本政府为什么要免费送房？

　　事实是这样的，一直以来，日本的大城市化、“都市圈化”等现象，使得人口过度集中在东京、大阪和名古屋周边，而日本其他地区的人口越来越稀疏，房屋空置率也越来越高。日本Fujitsu研究所报告显示，2013年日本有820万个空置房，空置率达13.5%，预计到2033年，考虑主动拆除的住宅，日本住房空置率仍将达到22.8%。另据日本政策论坛（Japan Policy Forum）2013年统计，日本国内虽有6000多万栋房屋，但实际拥有房产的人仅5000多万，供过于求且有逐年恶化的倾向。

　　随着年轻人离开农村到城市去工作，日本农村地区到处都是被废弃的“鬼屋”空房。奥多摩町相关政府机构官员预计，奥多摩町有可能成为2040年即将消失的东京都三个城镇之一。

　　为改善各地的空屋状况，日本政府曾在2015年制定法律，处罚名下持有空屋却未处理的民众，以推动其拆除或重整空屋。但因为空地的税负较空屋便宜，故大量民众选择将空屋夷为平地，而非转卖。

　　不过，仅仅提供免费住房还不够。像奥多摩町这样人口减少的地区，日本各地还有很多。如果想要繁荣起来，还需要一个可持续的经济发展计划，以及当地人与新来者之间的社区建设活动。

　　总的来说，日本政府用免费送房的方式吸引外来人口到乡村生活，主要目的是振兴当地经济，提升生育率（其申请条件中要求“有小孩的家庭”就是明证），避免村镇消亡的厄运。

　　第二个问题：2014年开始送房，现在效果怎样？

　　日本有关部门预测，到2040年，全日本的900个城镇和村庄将不复存在。

　　为此，包括东京都的奥多摩町、大阪府的和泉市、广岛县的三原市等地，大约从2014年开始，陆续成立了专门的中介撮合机构“空屋银行”，政府给予经济补贴，吸引人们搬离大都市，来乡镇农村长期定居。据悉，可以享受这一政策的，并不限国籍，但外国人必须首先拥有日本长期签证。这一点，就难住了很多中国人。如果对中国居民的长期签证要求降低，今天的局面大家可以想象得到。

　　从2014年实施，到现在离2019年也只剩18天了，在这4年多时间里，奥多摩町只有9栋房屋找到了新主人。实际上，该町共有近3000栋房屋，其中空屋就多达400间，从安全性等考虑，仅有半数的空屋也就是200间左右可以重新出租出售。然而4年多过去了，只有9套房屋被送出去，可见推广效果很不理想。

　　这两天，凤凰卫视驻东京首席记者李淼在新浪微博里说，最近，日本奥多摩町政府方面问她，“为什么这几天有很多中国人来电话咨询免费送房的事儿？”

　　据李淼介绍，奥多摩町（距东京约2小时）目前正在接受申请的免费房屋有3栋，房屋建造时间从1923年-1984年不等。对申请者的要求是，具有一定的日语能力，承诺连续居住15年，期满后可获得约合3万元人民币的补助，届时土地、房屋都归你所有。前面15年的产权属于政府，暂不发生固定资产税。

　　证券时报记者了解到，在房屋持有成本这一点上，日本与中国不同。在日本，首先要缴纳固定资产税，这是房产拥有者每年一次需向日本政府支付的税种，即土地评估价格的1.4%加上房产评估价格的1.4%。另外还有一定比例的都市计划税（上述基础价格的0.3%）、物业管理费和修缮基金，以及地方性的费用，比如水管更新费、垃圾处理费等，但后者金额较低。

　　炜衡律师所东京分所商业咨询顾问王栩告诉记者，如果是通过房屋中介买卖，还有一次性3%的中介费，买方还得单独多付6万日元，在过户阶段还需要承担类似于国内的国税和地方税（评估价格价格的5%左右，可以有部分减免），同时还有庶务性的费用如律师文书费、印花税等。也就是如果想在日本买房，在看到的公示价格之外，还有综合交易成本约合购入价格的6%~8%。

　　王栩透露，对于买家而言，如房屋购入5年内转让，还需要承担30%的增值部分的让渡税费。如果你是外国投资客，这个价格还要加上9%，5年后转手也需要20%的所得税，不可谓不高。

　　以3000万日元（人民币月约187万）金额的不动产购入为例，详细税费如下图。

　　某客户交易数据 （图片来源：神居妙算不动产）

　　资料显示，日本免费住房的申请标准各地不一，但受理方对于申请者的“永久性定居”以及“家族延续性”等问题均十分关注。如果您有能力生育很多孩子，那倒不妨一试。

　　第三个问题：如果降低对日本签证的限制，中国人会蜂拥而至吗？

　　最早听说这个“好消息”时，记者的确想去申请一下，毕竟自己的日语水平不错，早年还在广东做过日企的翻译，对日本文化也有较高的认同感。但没多久就被一个难题困扰住了，既然日本政府向外国人赠送房屋，那是不是只要符合相关获赠条件后，就可以同时获得日本的永久居留权？会否强制入籍？

　　在上述“日本移居置业咨询群”里，记者表达了想要申请日本免费住房的意愿，几分钟后便接到好几个好友申请，其中有日本房屋中介，有心理咨询师，还有一位家住河南开封的女士，她表示对此很有兴趣，想麻烦记者帮她翻译一些日文资料。

　　记者表示，自己现在并没有日本长期签证，如果去申请这些免费住房，滞留问题如何解决？王栩说，外国公民想要获得这些日本免费房屋，一个前提条件是已获得日本长期签证。记者问，这一签证该如何获得？

　　据介绍，一般的日本签证大约有11种类型，分别是留学签证、技能签证、研修或技能实习签证、技术·人文知识·国际业务签证、日本人配偶者签证、永住者配偶签证、家族滞在签证、定住者签证、经营管理签证、高级人才签证以及永住者签证。

　　据悉，申请这类免费住房，必须先拥有长期稳定的签证，如工作签证、日本人配偶签证，最好是日本“绿卡”，即永久居住许可证等。接着才是年龄、家庭经济状况、子女情况等。

　　日本工作签证，指的是您拥有某些普通人不具备的技能，如厨师、雕刻师、木匠等技能，又有日本企业愿意雇佣您，那就可以申请日本工作签证了。当然，这也包括在日本设立一家公司，进行相关经营活动，您可以申请“经营管理签证”，通过续签手续，便可取得日本的长期居留资格。日本人配偶签证以及永久居住许可证，就不用再做解释了。

　　稍早记者去日本旅游时，在浦东机场遇到了一位50岁左右的上海阿姨。聊过之后得知，她拥有日本永住权。读者看到这里先不要羡慕，因为这位阿姨并不幸福，她告诉我，因为儿子在日本读书工作，为了照顾儿子，她才决定去日本的。现在阿姨在日本东京一家医院做老年人护理、做饭一类的工作，月收入大致相当于人民币1万-1.5万元，但日常开销较大。她说，自己早年离婚，学历不高也没什么特长，在上海混不下去，只有选择去日本永住。还记得，当时阿姨抱怨国内机场工作人员服务态度太差，她说自己在日本从没看到过这么没礼貌的地勤。

　　试想一下，如果降低对日本签证的限制，中国人会蜂拥而至吗？

　　记者觉得，如果日本方面进一步放宽签证条件限制，初期，不排除会有相当部分中国人申请。但如果国人大量聚集，一些问题将衍生出来，日本方面很可能又会收紧。我能预先想到的问题，比如说中国人不遵守当地风俗、违背签约时的承诺等等。

　　《日本经济新闻》中文网近日有报道称，日本法务省在制定吸引外来务工人员政策时，专门在“省令”中写明“申请者要提前确认是否（向黑心中介）支付了高额保证金。”据称此举是为了防范黑中介在务工者出国前，向其收取一笔所谓的保证金。

　　日本人里面也有擅长经济诈骗的。据日本朋友介绍，前段时间日本出了一个"南瓜马车"的包租公寓的骗局，截止到2018年3月就已有超过60亿日元未付清的债款，累计骗了民众超过100亿日元（具体数额尚未完全调查完毕）。其实就是一个日本的小中介，做女性客群的长期包租公寓的模式，不断吸取社会资金投入到新公寓建设中，但收入并没有覆盖预期的回报，最后入不敷出，负责人干脆一跑了之。

　　第四个问题：免费送的房子，都在什么地方？

　　以奥多摩町为例，乘坐火车+地铁等方式的话，大约需要2个小时抵达东京市区。虽然同属东京都管辖，但奥多摩町位于最西端的山区，交通较为不便。说距离东京车程2个小时，但这反倒会让国内朋友产生误解，以为这是个强二线城市？事实上，那里的出行、饮食均不方便，路上行人也十分稀少。

　　1960年代，奥多摩町因木材产业而日益兴盛，当地人口一度超过13000多人。但后来自由贸易兴起，当地的木材从业者减少，年轻人口大量流失，如今当地仅剩5200多位居民。

　　（图片来源：日本移居置业咨询群）

　　最左边的就是奥多摩町，年均人口净流入在1-99人之间，人口局势危急。

　　微博上有人留言说，他上个月刚去过奥多摩町，这地方漫山遍野全是松树林。多年前林业衰落之后，就变得人烟稀少了。

　　证券时报记者在Google地图上亲自测算了一下，单讲地理距离的话，大致相当于上海到湖州，或者北京到延庆的感觉，但国内这两地（湖州、延庆）基本都在平原地带，且无论自驾或铁路出行都较为方便。实际上，日本奥多摩町位于山区，离东京市区很远。如果是在东京通勤上班，那基本上可以放弃了。但如果您会种地、养鸡的话，这里还是不错的。

　　在日本生活的朋友告诉记者，日本农村送房子，并不是今天才有的。房子确实有送，20年前就有了，电视里也一直在宣传，但实际上去的人并不多，经济上考虑也并不划算。而且周围全是老人，50岁都属于“若者组”（わかものぐみ），即年轻人群体，更不要提什么工作就业机会了。房子老旧，改造费用也是很大一笔。日本电视节目里经常宣传，也有专门的节目，但很难吸引到一般的都市人。

　　据说早年有一对日本名牌大学毕业、在东京工作的年轻夫妻，为了治疗小孩的过敏性皮炎，主动选择去到乡下，过那种有机种植养殖的自给自足的生活。大家可以脑补一下当时的电视画面，这家人完全和农村人一样简单快乐地生活，孩子们亲手从鸡屁股后面小心翼翼地取出冒着热气的鸡蛋，仿佛令人回到童年时代。这个例子说明，如果国人具备日本长期居留条件，又想回归田园的话，那这也是不错的选择。

　　其实有些职业还是蛮适合在这里生活的，比如说作家、漫画家或者从事乡村自媒体创作的人。国内现在的快手、抖音等平台上，偶尔也可看到描绘异国风情的发布号，据说人气很高，粉丝都有百万级别了。

　　不过据李淼介绍，这些获赠的房屋，均不允许推倒重建，但可大规模改修。这一点在记者看来，考虑到房屋历史久远，容易令人联想到贞子、玲子一类的故事，所以还是推倒重建的吸引力会更大一些。

　　最后一个问题：真的想去日本隐居？我来帮你算算账

　　能看到这里的朋友，基本上都是想要尝试一下的吧？不过，我要给你们浇一盆冷水，我的意思是，与其接受日本政府免费赠送的房屋，完全不如自己去日本买房。

　　如果是接受日本政府赠送房屋，那么这个房子的地理位置一定是在偏远山区，交通不便，就业机会少，娱乐手段缺乏，甚至医疗和教育都比城市要差许多。

　　众所周知，日本自然环境好、食品安全无污染是出了名的。无论大街小巷都很干净，鞋子穿几个月不擦都不会脏。此外，日本的小学和初中学费全免，对于初期有语言障碍的孩子，日本学校会提供老师单独教授日语。

　　取得日本居留证后，就能享有日本的各项社会福利。例如医疗费用，和当地居民一样自付30%，老人只需自付10%，且根据收入不同每月超过一定数额后的医疗费，由国家全包。另外，即便你是外国人，在日本生孩子也能拿到最多200万日元（约合12万元人民币）的补助，第二个、第三个孩子还会更多。

　　但获赠上述免费房子，除了地理位置偏僻外，真实费用其实并不少。日本的人工费巨贵，房屋的修缮费，需要一定的心理承受能力。关键是政府不允许获赠者将旧屋推倒重建，其实有经验的都知道，毛坯房的装修费用比老公房要便宜许多，因为拆除、敲墙都是要人工费的。

　　除掉房屋硬件维护费用外，免费赠送的旧屋，可能还存在数目不菲的税费需要“补缴”。这些也都需要做好心理准备。

　　王栩告诉记者，即便在东京都奥多摩町这样的地方，外表以及内设都更新一些的房屋，占地面积180平方米的小洋楼，售价也就是数十万元人民币。

　　（图片来源：日本移居置业咨询群）

　　比如说这栋房屋，外表看起来的确不错，与中国乡村的小洋楼相差不大，再说日本的土地和房屋都是永久产权。从价格上看，下图这房的售价是580万日元，约合人民币35万元。日本房屋中介告诉记者，加上各类手续费、税费等，45万元绝对是到手价。

　　（图片来源：日本移居置业咨询群）

　　“但是如果从获得永住（绿卡）的角度考虑，我还是建议您在日本做一些投资经营事务。”一位日本从业者说。

　　有一点必须注意，即便是购买这样的房产，一定是要用家庭闲余资金，不能因此影响到本来的生活。最后，尤其不推荐卖掉上海、北京、深圳的房子去日本买房。