楼市限购松动 分类调控或是政策首选

    五一前后，关于地方政府松动房地产限购的消息不断，引发了市场又一轮对房地产调控政策走向的猜测与观望。

    与此同时，以北京为代表的五一楼市成交惨淡，成交量创下了2009年以来的最低水平，延续了今年一季度以来的楼市惨淡景象。

    对于未来的政策走向，专家分析认为，对于楼市下行压力较大的二三线城市，未来放松限购或是大势所趋，从全国范围看，调控政策将随着房地产市场走势的分化而分化。

    南宁放松限购或具有标志性意义

    近日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

    也就在同一天，在天津滨海新区房交会新闻发布会上，天津滨海新区有关部门负责人表示，滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

    中国经济导报记者根据公开资料统计发现，4月份以来，有过放松房地产限购消息的城市在10个以上，除上述城市之外，还包括杭州、福州、无锡、郑州等。

    中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春对中国经济导报记者指出，相比此前地方政府暗度陈仓地变相放松限购相比，南宁官方发文松动限购，具有一定的标志性意义，而考虑到地方政府发文之前应该和中央政府沟通过，这说明政府对部分地区的房地产市场的下行压力有所担心。

    在刘元春看来，三个方面的原因促使地方政府放松房地产限购政策，其一，地方政府土地财政压力较大，今年二季度和三季度，城投债到期的压力较大，而土地出让方面，除了少数几个一线城市土地出让情况还不错外，二三线城市土地出让收入普遍下滑；其二，地方政府稳增长的压力比较大，特别是去库存与去杠杆压力比较大的区域，需要房地产市场的平稳，来对冲去杠杆所产生的经济下行压力；其三，如果房地产市场过快下滑，可能出现去杠杆和挤泡沫过程中的杠杆断裂和泡沫破灭的情况，地方政府希望防止房地产下行过快所带来的风险。

    五一楼市延续一季度惨淡景象

    市场的走势也佐证了地方政府的担忧。以北京为例，北京市住建委数据显示，五一小长假期间，北京住房成交总量为200套，创2009年以来的最低值，而二手房成交仅31套。

    根据国家统计局公布的数据，今年一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。

    而沪深两市上市房企披露的一季度财务报告也显示，超过半数的房地产企业业绩出现下滑，部分企业则出现亏损。

    摩根大通发布的研究报告指出，房价在2013年经历了一轮快于预期的上涨，进入2014年后，上涨势头已经放缓，在持续信贷收缩以及供应调整的影响下，房价涨势将在2014年趋缓。

    对于调控政策的走向，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中国经济导报记者分析，因为楼市持续降温，有些地方降幅还比较明显，地方楼市降温之后，地方政府的限购政策也会有所分化，楼市低迷的地方就会放松，而中央政府对部分地方的限购松动也是默许的。从长远来看，限购的退出或是淡化是大势所趋。

    3月份发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》提出，逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇，不仅要放开小城镇落户限制，也要放宽大中城市落户条件。杨红旭撰文指出，限购令是以户籍为主要门槛，这意味着，在城镇化的推进过程中，淡化城市之间的户籍界限，也就等于是降低了限购门槛。

    但杨红旭同时指出，即使地方政府救市，楼市依然会下行，继去年整个市场火爆之后，今年市场降温是大势所趋。

    调控政策或分化

    摩根大通认为，地区差异将成为今年贯穿全年的主题。由于房地产调控更加严格，供应量减少而需求量增加，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，中小城市的新房供应量将有更快增长。考虑到中小城市的需求往往更加平稳，消化市场新增的住房存量需要一定时间，从而导致未来数年中小城市房价面临下调压力。

    今年《政府工作报告》对房地产的定调是，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

    由此可见，在房地产市场走势分化的情况下，调控政策的区别对待也是必然趋势。

    在刘元春看来，由于整个房地产市场的下一步走势还有高度不确定性，同时全国各个地区的状况不一样，数据也表明了这一点，虽然大部分地区处于下行态势，但今年4月份有些区域的房地产交易量却有所回升，中央政府还不能整齐划一地做这件事情，因此将对地方政府保持相对沉默。

    摩根大通预测，近期数据表明，房地产市场活动的放缓是固定资产投资增长回落的重要原因。在此宏观背景下以及考虑到房地产市场发展的地区差异性较大，未来可能会有部分房地产市场面临下行压力的城市选择性放松房地产调控政策，例如放松限购和限贷。此类放松可能会由部分城市自主实施，但预计短期内国家房地产政策不会发生重大变化。