从深圳“大萧条”看全国楼市“冷”与“热”

　　全国每年数百次调控的力度，早已经成为中国楼市习以为常的消化剂。2021年也不例外。

　　据中原地产统计数据显示，2021年以来，全国房地产调控政策密集出台，年内累积房地产调控次数高达186次，呈现出按月递增的趋势，其中，4月份达51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。目前，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。

　　2021年以来近200次的调控数据，让不少人惊叹楼市平衡术的难度与技巧之高难。其实大可不必如此恐慌，还是以中原地产统计数据为例，据笔者统计近三年的情况来看，每年的调控次数并不少见。

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　　三年1500多次高强度调控与深圳楼市热浪退却

　　2020年，全国房地产政策调控累计达498次，其中9月份频率最高，达35次。

　　2019年，全国房地产调控政策次数累计达620次，其中11月频率最高，达72次。

　　2018年，全国房地产调控政策次数累计达450次，调控次数主要集中在三季度。

　　由此来看，常态化的房地产调控没有最严，只有更严，三年加起来合计1568次的调控力度，也印证了各地对“房住不炒”政策的执行强度从未减弱。

　　作为“后疫情之年”，2021年国内经济有望强劲复苏，那么，如果简单对比2020年调控态势来看，一个基本的判断是：今年每个月楼市调控的力度与频率，都远远超过2020年。这一点表现最明显的莫过于深圳楼市。

　　深圳楼市在上一年的魔幻上涨所带来的的苦果，最终需要在2021年来消化。当下来看，深圳显然已经把“控房价”作为最主要的政治经济任务。

　　这一方面体现在深圳的建设银行日前宣布，调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%)，二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP；另外，为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP(相当于4.95%)。

　　显然，资金成本的上升以及今年以来各项政策的强力出台，再加上深房理炒房现象受全国舆论关注与持续发酵，都让深圳楼市迅速降温。一年时间，从魔幻到陨落，深圳楼市的那股疯狂，短期内恐难再现。

　　另一方面，5月6日，深圳市第七次党代会报告全文发布。报告要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，规范发展长租房市场，加快完善“4+2+2+2”住房供应与保障体系，保持房地产市场健康平稳发展。

　　从金融工具，到官方态度，都使得深圳楼市处于从严调控之下，成交量也因此迎来历史新低。

　　从深圳市住建局的数据来看，4月共成交二手住宅4877套，环比减少28.2%，成交面积约44万平，环比减少23.3%。

　　据笔者观察，与去年5月深圳楼市的热火朝天相比，今年“五一”前后前往中介机构进行咨询的人数明显远远少于以往。一位福田区核心地段的中介机构店长告诉笔者：“今年1、2月份二手房成交量和价格尚可，但3月至今，成交量脆断，价格处于有价无市。虽然价格平衡，没有涨也没有跌，但交易量近乎于谷底，这对中介而言，堪称最寒冷的冬天。”

　　另一家中介机构贝壳找房研究院监测数据显示，“五一”假期全国50个城市二手房日均成交量较去年同期下降约5%，较4月周末日均水平下降约三成。成交量下滑的同时，在带看客源量也呈现相同的走势。数据显示，假期日均带看客源量较去年同期下降约9%，较4月周末日均水平下降约三成。从各城市表现看，“五一”期间，北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降约30%。

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　　调控成败至关重要：占GDP超过20%，占银行总贷款39%

　　数千次的调控，始终围绕着“房住不炒”。经济学界的共识是，近几年来看，除了个别城市房价快速上涨外，整体上，全国范围内房地产价格已然“企稳”。

　　与此同时，从4月30日的中共中央政治局对房地产的表态来看，“房住不炒”更是落实到细节，落实到社会大众密切关系的学区房领域，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”

　　调控的目的在于使其健康，良性发展，正因如此，近些年各地层出不穷的调控恰恰表明，一城一策，分城而治，而非大水漫灌，调控的精准度才更行之有效。因而，在笔者看来，这些年楼市调控无疑是极为成功的，一方面中国经济没有因为调控而造成“休克疗法”的后果，继而严重冲击国内经济与社会发展，即便在疫情最为严重的2020年，我国楼市整体依然保持平稳；另一方面，楼市调控的供给端与需求侧同时发力，利用供地增加、房企杠杆的“三道红线”等所产生的硬预算约束。

　　所以，即便调控频出，但楼市并没有因此熄火，反倒呈现出一片欣欣向荣。根据交通银行金融研究中心的数据显示，3月全国成交1.86亿平方米，创历年同期最高，楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看，供需两旺叠加基数效应，市场成交热度较高。一季度全国商品房销售面积为3.6亿平方米，销售金额为3.8万亿元，分别同比增长63.8%和88.5%，较2019年同期分别增长20.7%和41.9%。

　　历史经验表明，楼市与经济往往是共生共荣，一损俱损。

　　而根据国际投行巴克莱银行今年2月份的一份研究报告认为，目前房地产投资及建设约占总固定资产投资的两成，或14%的GDP。考虑到房地产投资与上游(如：钢铁、建材等)及下游(如：家具、电子产品及服务等)的产业紧密关联，估计占整体GDP的比例或超过20%。

　　就与金融方面的关联，报告指出金融体系对房地产板块的曝险已经很高且仍在增加。2020年房地产相关贷款占银行总贷款比例的39%，2015年只为约20%。此外，房地产是企业及地方政府融资平台用以获取贷款的主要抵押品，房地产价格大幅调整将会降低抵押品价值，令银行体系受损。

　　值得一提的是，对比全世界的房地产泡沫周期时来看，对任何国家而言，是否能妥善解决好房地产问题，关乎经济命脉，影响社会发展，无论是走钢丝还是平衡术，难度都极大。笔者从社会学层面分析发现，在本轮围绕着“房住不炒”的主基调下，无论是国际层面还是国内讨论，对中国房地产泡沫的担忧，包括“泡沫”之类的词汇，无疑都大大减少。

　　这显示，我国楼市的调控正与时俱进，调控正围堵漏洞。无论是深圳，还是其他城市，都可见调控策略之细、手段之全。

　　美国作家戴维·戴恩在2019年出版的《房奴》一书，重温了2008年美国次贷危机所引发的个体悲惨命运。书中谈到：尽管房价上涨，但住房拥有率达到了69.2%，为历史最高水平。人们众口一词地呼喊着行业口号。音乐不停响着，没有人想让这只旋转木马停下来。

　　奈伊发出警告说，“这种机构欺诈行为不仅会导致数以百万的房屋止赎案件、失业浪潮、住宅‘鬼城化’以及人民的情感伤痛，还会引发抵押贷款衍生证券的大幅贬值、银行破产以及股票市场的抛盘。”

　　调控虽冷，市场仍热，当前的中国楼市在调控下必然会更加健康。