持有海外物业按揭 会如何影响香港物业的按揭申请

    近年不少港人从港楼市场转战海外物业市场，当中也好多人是借按揭买入海外楼。而海外楼有按揭会怎样影响香港物业的按揭申请呢？

    首先，我们要知道海外物业提供按揭的贷款机构是属于本地银行或者是当地银行。因为若然是由当地的金融机构对海外物业进行借贷，一般情况下香港银行并不会知道申请人海外物业的态况。

    而以往香港银行不愿为海外物业提供按揭贷款，但近年部分本地银行取态有所改变，开始为海外物业提供按揭贷款。

    用按揭或贷款登记有不同影响

    而如果为海外物提供按揭贷款的是香港银行，大家就要知道该笔贷款是以Mortgage 形式登记入环联信贷资料库 (TU)，还是以Loan agreemen形式登记 。因为以Mortgage形式登记，申请人就会有Mortgage count，到将来香港楼要申请按揭的时候，按揭成数上限以及DSR同压力测试要求也会同时收紧。

    根据金管局指引，原先1000万以下物业最多可做6成按揭，贷款额上限为500万。若海外物业按揭是以Mortgage形式登记入TU计Mortgage count的话，成数上限就要减一成，即1000万以下物业最高只能做5成按揭及贷款额上限为400万。而DSR及压力测试就会由50/60收紧至40/50。

    而如果该笔贷款是以Loan Agreement形式登记入TU，由于不计Mortgage count，所以港楼申请按揭时按揭成数上限以及DSR同压力测试要求并不会收紧。

    不过要注意，不论该笔贷款系以Mortgage还是Loan agreement形式登记，该笔贷款的每月供款都系需要计算入DSR及压力测试中。

    不过，如果港楼是申请高成数按揭的话，即使海外楼按揭贷款系以Mortgage形式登记有Mortgage count，但只要买入的港楼楼价系1000万或以下及申请人符合按保要求，一样最多可以做8至9成按揭。但由于有Mortgage count，所以按保保费系会以按揭保费表内表2及表4的较高保费率计算按保保费。