三次开盘三次售罄 龙湖自揭成本卖房内幕(3)

    关于同行

    回笼资金好过冬 卖房才是硬道理

    事实上，龙湖时代天街的微利策略正渐渐在京城楼市蔓延。近期，位于南五环内的纯新盘东亚五环国际即将入市，东亚新华地产透露，起价14990元/平方米，比周边在售楼盘低了六七千元，宣布五环内房价彻底跌破1.5万。

    东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏称：“我们旗下的新项目都是采用低价入市的方式，如东亚·逸品阁、东亚·五环国际，顺义后沙峪的地块也会延续这一策略，主要是为了回笼资金，出手拿地，达到扩张的目标。”他表示，深度调控之下，价格成为房企最后的“杀手锏”，微利是跑赢年底楼市的唯一出口。

    中原地产表示了，这也证明了在目前市场情况下现金为王，房企对中期市场并不看好。此时大型房企已经绷不住了。据统计，内地十大标杆房企万科、保利、金地、招商、富力、恒大、华润、绿城、雅居乐、中海前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。

    对当下楼市走势，万科总裁郁亮表现得较为悲观。他说，“目前万科的发展已经调整到‘冬天’模式，以应对即将到来的2012年的房地产市场的‘寒冬’。”而万科采取“过冬”策略，重点是合理定价，积极卖房，现金为王。

    对话

    低开高走 龙湖侧面表示资金充裕

    法晚(FW)：今年北京龙湖的销售完成情况如何？

    龙湖：截止到10月底，北京龙湖已提前超额完成年初集团拟定的销售任务。到11月5日，龙湖地产总公司合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。

    FW：既然已经完成任务，为何年底还超低价推盘？

    龙湖：在年度销售任务提前两个月超额完成，明年市场情况不明确的情况下，项目此时入市，一来使得明年更加从容，二来市场低点纯新盘入市，“灵活定价，低开高走”，更加占有市场主动权。

    FW：是否跟资金紧张有关？

    龙湖：就在10月，穆迪投资者服务公司评测了29家房企资金情况。他们表示，受评房地产开发商均可应付持续性融资限制及销售放缓所造成的短期挑战。

    在穆迪的基础情景下，在29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付穆迪预测该企业未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金及再融资需要。

    此外，穆迪亦进行了压力较大的情景分析。即假设未来12个月国内银行贷款的再融资压力上升，在此情景下，在29家受评开发商中，20家对上述期间的预测现金流出有150%的覆盖。

    上述两类情景测试下，预测流动性最强前5的企业均为中海外、华润置地、方兴地产、雅居乐和龙湖地产。

    FW：也就是说大多数房企还能再扛一年，也不缺钱了？

    龙湖：只有上海证大一家受评发行人的流动性状况较弱，原因是其现金及预测现金流不足以应付未来12个月内利息、土地金及再融资需要的100%。而在压力情景下，流动性状况较弱的企业增加到3家，分别是上海证大、合生创展和绿城中国。

    根据穆迪的测算，29家受评企业中，目前在手现金超过100亿元人民币的有6家，分别是恒大地产(286.87亿)、中海外(181.95亿)、华润置地(154.82亿)、龙湖地产(126.26亿元)、世茂房地产(122.50亿)，以及碧桂园(122.01亿元)，其中，恒大、龙湖、碧桂园三家短期负债比均低于20%，现金覆盖短期负债能力最强。