三次开盘三次售罄 龙湖自揭成本卖房内幕

    “房价真降了。”这恐怕是观望市场大半年的购房者们一致的感觉，东南三环边二手房跌到了2万出头，通州新房从年初的两万降到1.3万左右，而位于地铁4号线次首站的龙湖时代天街11800元起价开卖，成为媒体和购房者津津乐道的话题。

    记者现场探访发现，龙湖时代天街最近一个月连续三次推盘销售，次次售罄，总有那么一部分人没有买到房。

    如此低价究竟是赔本赚吆喝，还是资金链压力之下的被迫之举？记者就这一系列问题采访了龙湖地产营销部相关负责人，为购房者揭秘背后的故事。

    关于价格

    否认赔本 龙湖坚称“微利”

    就在龙湖时代天街第一期即将销售前，其11800元的定价就惊爆了业内眼球。首先，大兴目前在售新盘均价普遍在1.5万左右，就算是纯新盘要低价上市，也不至于低这么多。

    另外，龙湖2009年拿下大兴生物医药基地地块时，业内计算仅楼面价就7519元，加上建安成本、运营成本以及各种税费，其建成商品房至少要卖到1.4万才能获利。而按照现在这样的售价，起码要亏本10%。

    “没有哪家开发商会赔钱卖！”对此，龙湖地产营销部相关负责人却一语道破天机，所谓的7519元土地成本并没有将地下面积算在内，如果地下的一些商业、车库等面积计算进去，土地成本并没有这么高。另外由于打拼市场多年，在运营成本、建安成本上多多少少都能省出钱来。

    “时代天街作为一个包括商业和住宅的大体量、多业态项目，总规模约75万平方米，全项目利润和周转速度是公司关注的经营指标，孤立地就某一次开盘算账并无太多意义。”该负责人对记者表示，“时代天街首期两栋楼虽低价入市，但肯定存在利润空间，虽然是微利。”

    关于人气

    迎合刚需 攒下客户还怕什么

    观望了大半年的刚性需求们终于亲身体会到了房价下降的事实，而年底正是销售淡季，此时似乎已到了出手的时机。从龙湖时代天街销售现场就能看出，“刚需”倾巢出动，异常勇猛。

    记者在售楼处看到，购房者中大多数是年轻人，有准备结婚的，还有带着小孩的。更有三十多岁的人买不到房而攥着大把现金在售楼处痛哭的。

    100平方米以下的两居、三居是时代天街前期主推的小户型，买套房首付二三十万，这正符合经济实力薄弱的刚性需求。

    纵观近期北京市场的情况，刚需的放量呈现“供需”平衡的状态，刚需盘皆低价入市，所以龙湖时代天街的定价和定位亦是顺应市场潮流，把握市场机会的明智选择。

    “每次推盘都有买不到房的！”龙湖地产营销部负责人表示，用低价和小户型吸引刚需最合适，而现在新盘卖不动，人气稀薄，是开发商普遍面临的问题。如果每次开盘都售罄，每次都能积攒新的客户，为下一期续客，供不应求了，开发商还怕什么？

    尽管已经赚足了人气，但是龙湖时代天街的三次推盘均没有涨价，而其预计很快推出的85-145平方米的户型也不会涨价。