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调研结果表明,即使运营管理良好,公租房项目回报率也只有3%,如果运营管理不好,还有亏本的风险。在此情况下,上述国有房地产企业纷纷表示暂时不投资公租房。
陈宝存表示,公租房如果仅仅依靠中央财政和地方财政投资建设,将难以为继。地方政府对公租房项目无论是投资建设还是持有运营,都缺乏积极性。
但是,中央大规模推公租房的力度却很大,今年6月份以来,国务院已经连续召开三场公租房为主题的专题会议,推进公租房建设。
目前,地方建设公租房基本以地方国有企业为主,民营企业鲜有参与。
胡景晖表示,公租房建设存在两个难题:一是土地来源和成本的问题。地方政府不愿意给公租房供地,也不愿意免费划拨土地给公租房。北京市采取的办法是土地年租制,或者是集体土地建设入股的方式,以期降低土地成本,如果土地成本不降低,公租房就无法保证收益;其次是税费减免,尤其是减免掉每年都要缴纳的城镇土地使用税,每平方米给公租房让利10元左右。
“通知”内容下发以后,税费减免问题在3年内暂时有效。基本上解决了公租房运营当中的税费负担的问题。而土地使用的问题,除了国土资源部发出的必须供地的通知以外,地方政府可以自主采取土地年租制、集体土地流转入股等方式进行,降低公租房的土地使用成本。
“通知”还规定对经营公租房所取得的租金收入,免征营业税、房产税。目前营业税、房产税分别占租金收入的5%和12%。由于有规定公租房的租金不能高于市场租赁价格的70%,在现今租售比如此之低的情况下,经营公租房不能带来太多的利润。而此项减免可以有效提高公租房经营者收入,提高他们运营公租房的积极性。也会鼓励更多地民间资本投入公租房运营。
“链家地产”首席分析师张月认为,由于税收优惠,大量公租房入市对于北京地区整体租赁价格能够起到较好的平抑作用。
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