房地产的一个大泡沫 藏不住了

　　01

　　这几年，烂尾的工程不少，但烂尾的高楼更多。

　　相比只要打折就能脱手的住宅，动辄几百米高的摩天大楼简直就是一滩甩不掉的烂泥——盖的越高花钱越多，要是像天津117大厦那样不小心抢了个“中国第一高楼”的名头，更是让人骑虎难下。

　　2007年的时候，高银地产的大老板潘苏通花了20.26亿在天津买了块地。在原本的计划里，这个预计投资六百多亿的项目是个了不起的大手笔，有豪宅、有商务区，甚至还有片马球场。

　　而这个庞大建筑群的点睛之笔，就是那座有117层、高597米的摩天大楼。这个楼在玄学上很有讲究，建筑形体对应天圆地方、层数和高度又暗合《易经》奇数为阳的说法，总之就是很祥瑞。

　　尽管买地盖楼很烧钱，但这在当时的开发商看来还是很值得的。

　　那几年全国的地产商都在拿地扩张，能花几十亿在未来的“北方金融中心”抢到地盘，简直就是捡了个天大的便宜，这一点，他们自己在规划书里说的很清楚：

　　“凭借独特的经济和地理优势，加上有利的政府政策，天津势必成为中国北方的金融中心。我们看准天津对优质物业的需求，抓紧机遇，建立了旗舰项目”。

　　可惜，之后事情的发展完全脱离了原本的剧情走向。

　　首先是施工进度严重不及预期——从2008年9月大厦动工开始，先是花4年建完了地下室部分，紧接着又花了3年建完了主塔楼，等到2015年9月8日，117大厦才实现了建筑结构封顶。

　　当时高银老板透露，这个项目已经砸进去了400亿，就等着竣工之后卖楼回款了。

　　可没过多久，各种资金断裂、停工烂尾的消息就开始刷屏。传言甚至反映到了股价上，在2015年5月21日当天，高银地产和高银金融的股价纷纷腰斩，而潘苏通的身家也相应少了八百多亿港元。

　　在这之后的几年里，大厦不断对外放出“输血成功”的消息，比如2016年，专门处置不良资产的中国信达砸进去了90亿，当时双方说好，三年后也就是2019年房子建好、变现、分钱。时间一晃就过了3年，但这个被给予了厚望的项目最终还是停留在了未完工的状态中。

　　房子烂尾了，更别说分钱了，本金都拿不到，信达一怒之下起诉了高银地产，当年的合作伙伴，项目不完成，说翻脸就翻脸。

　　整整12年的时间过去了，117大厦外面的玻璃幕墙只安了不到三分之一。

　　02

　　天津117大厦的承建方是中建三局，让他们糟心的不止是天津，还有武汉。

　　去年10月份，网上流传出一张颇为无奈的催款单，因被绿地拖欠巨额工程进度款，已经垫进去不少钱的中建三局决定从10月30日起开始停工——这又是一场涉及摩天大楼的闹剧。

　　其实说起来，拖欠工程款的绿地也有点无辜。

　　抛开品牌影响力不谈，每个城市都希望拥有自己的高度，建一座力压群芳的高楼，这对拿地的开发商和卖地地方政府来说算是皆大欢喜。

　　也正是因为这个，原本只有606米设计高度的武汉绿地中心改成了636米，比上海中心要高上4米，建成就是中国第一高楼，摩天大楼的高度被很多人看成是竞争力的直接体现。

　　不过从2017年开始，这个项目开始不断出问题。

　　先是武汉城管委发了封函，考虑到航空航行的评估结果，要求施工方对施工塔吊等装置进行整改，不能超过500米；紧接着，武汉国土规划局又做了最终定论，636米的期望最终泡了汤。

　　说好的636米一下子变成了475米，别说是设计单位痛心疾首，就连绿地自己也被坑得够呛——

　　之前宣布签约入驻的丽思卡尔顿酒店率先发难，本来人家就是奔着中国第一高楼来的，现在“中华第一楼”缩水成了“华中第一楼”，只能认定绿地违约，接着就取消了入驻计划。

　　高度缩了水，之前按照646米高度规划、销售的“总裁公寓”也熄了火。比计划高度整整少了160米，按照数千万一套的总价来算，这笔损失也确实算得上是伤筋动骨。

　　绿地的负债不低，在融资环境普遍收紧的大趋势下，最终还是是被迟迟不能竣工的大厦拖下了水。

　　03

　　相比因资金问题而骑虎难下的绿地和富银，远大集团的张跃想的就很通透。

　　作为中国第一个拥有私人飞机的人，他深谙利用噱头将收益最大化的财富密码。与其把真金白银都砸进中看不中用的大楼里，还不如玩一票大的——比如建个天空之城。

　　2012年，有家外国媒体率先报道了这个“雄心勃勃”的计划。

　　按照远大集团的“远大”理想，这座将在长沙动工的摩天大楼是奔着世界第一高楼的宝座去的：838米、比迪拜的哈利法塔还要高10米。202层、抗9级地震、容纳30000人、造价90亿，而且这个惊人的项目将在90天建完…….

　　90天盖完202层楼，做到就是建筑史的奇迹了，那张跃的底气是什么呢？

　　据说他们有一种模块化盖楼的神奇手段，先是在工厂制作房屋模板、水泥模块，在这些模型里嵌入管道和电线，然后运到施工点，用吊车直接将模型放在规划的位置，跟搭积木差不多。

　　说起来，远大的建筑速度的确很快：比如6天15层的湖南长沙新方舟宾馆、15天30层的湘阴县T30酒店，甚至特地在长沙花了19天建了一座57层的“小天城”，以此来验证自己的计划并非空中楼阁。

　　但可惜的是，这栋有望碾压迪拜塔的“天空之城”最终未能动工。

　　在2016年的博鳌亚洲论坛上，张跃就在采访中表示远大的建筑技术绝对可靠，只不过“有人故意阻拦天空城市的建设”，当时的反对意见是什么呢？

　　从2013年起，就有人发现项目在施工手续上“缺斤少两”，环评没做、报建手续和施工许可也一直没拿到，至于宣传中提到的抗9级地震等说法更是无从谈起，就算真建起来也未必安全。

　　相比过去几十层楼的小打小闹，建设838米的高楼对技术的要求不是一般的高，90亿的资金预算远远不够烧的，更何况是要在90天盖完，这种速度下的世界第一高楼，真建好了，估计很多人也不敢去。于是有人就说了：远大集团之所以一直都不动工，恐怕就是为了避免竹篮打水吧。

　　04

　　最近几年，超高层建筑烂尾的新闻不少，但这并不能阻止人们把楼越建越高。

　　在世界各地的神话传说和宗教著作中，普遍存在的通天高塔就是这种脱离危险地面、奔向天空的思想烙印。

　　等到了工业时代，混凝土和钢架结构满足了兴建高层建筑的需求，膨胀的欲望驱使人们建起了高耸入云的摩天大楼——从帝国大厦到世贸中心，这是那个经济过热时代的专属符号。

　　但经济周期有上也有下，过热的泡沫最终还是会冷却、爆掉，“摩天大楼的诅咒”之说就是这么来的，大楼盖好之时就是经济下滑的开始。

　　漫长的建设周期、巨大的成本投入，这些依附在摩天大楼身上的诅咒成为了不少人心中的梦魇，中国人第一次知道这种惨状，是因为当年史玉柱的失败故事——

　　在各种因素的推波助澜下，原本计划总投资2亿元的15层巨人总部大厦，最终变成了计划总投资12亿元、总楼层高达78层的“中国第一高楼”；

　　之后的事情我们都知道了，随着珠海巨人的资金链断裂，这座被当地寄予厚望的摩天大楼也在1997年2月正式停工时，一停就是23年，这个项目到目前还在搁置着，最近有不少机构想要重启，这么多年过去了，地价怎么算成了各方关注的问题。

　　在每一个泡沫盛行时，建大楼都是很多人的共同选项。

　　当年还有人提出了“楼宇经济”，这个概念相当唬人，啥意思呢？

　　比方说省会城市建一座大楼，卖地有收入、开工有就业，等到写字楼建好，既能招商引资又能吸引人口流入，怎么看怎么都稳赚不赔——“一栋楼纳税一个亿”、甚至“一栋楼等于一个县”。

　　于是在地产过热的那些年里，越来越多的超高层建筑上马。北京要建，上海要建，深圳要建，杭州、武汉、长沙、广州、珠海等等等等，连有的小县城都动了心……

　　然而除去北上广深的部分摩天楼，大量的二三线城市并没有因之受益，甚至还成了地方的负担——盖了楼没人来，花巨资建设的超高层大厦根本无望回本、贱卖都没人要。

　　05

　　今年4月份，住建部和发改委发了个文。文件中有一条内容很有意思：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

　　这算是有的放矢了，毕竟抛开“摩天大楼诅咒”不谈，超高层建筑本身就存在不少弊端：

　　建设周期长、成本高、消防救援难度大，目前世界上已知最高的消防云梯只有100多米，相比动辄数百米起步的楼高确实是捉襟见肘；

　　除此之外，超高层建筑也存在着拆建改造困难的普遍问题。考虑到爆表的容积率、高昂的造价，等到建筑老化之后，想拆不能拆、想改不能改，说不准就会沦为未来的城市“贫民窟”。

　　从建筑全生命周期对比来看，超高层建筑建造本身并没有难度，真正难的是建成后，如何实现良性运营、发挥城市效益。

　　与为经济带来的正面作用相比，现如今建摩天大厦的环境、工程风险正在变得更大，在可预见的未来，这样的模式已经不那么划算了。